强制拍卖的属性以及优先购买的方法

　　资产拍卖是通过竞卖方式将资产公开出售。一般是专门从事拍卖业务的机构受委托人的委托，通过竞买人出价或应价竞争，将资产公开卖给出价最高的竞买人。

　　实行强制拍卖，需要明确一个基本问题：哪些标可以强制拍卖，哪些标的不能强制拍卖？

　　强制拍卖的标的，是指依法被国家执法机关用来委托拍卖企业进行强制拍卖的物品或财产权利。

　　强制拍卖标的的属性，表现为被执行人所有的、已被国家执法机关查封、扣押的物品或财产权利，执法机关将上财产委托拍卖企业进行拍卖变现。其属性表现在以下三点：

　　（一）强制拍卖的标的为被执行人所有的物品或财产权利

　　（二）该标的系已被国家执法机关查封、扣押的物品或财产权利

　　（三）由国家执法机关委托拍卖企业进行拍卖的物品或财产权利。

　　优先购买权的实现必须具备两个要素：一是购买条件相同；二是基于同样的购买条件作出了愿意购买的表示。在法院拍卖程序中，理论和实践中对于优先购买权的保护有两种方法：一是“跟价法”，二是“询价法”。

　　“跟价法”是指由法院通知优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竞买人。因此，优先购买权人要行使和实现其优先购买权，必须同其他竞买人一样，按照拍卖公告的要求，进行竞买登记，交纳拍卖保证金，举牌竞买。

　　“询价法”是指由法院通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，由拍卖师询问优先购买权人是否愿意购买。如果其不愿购买，则拍卖标的即由最高应价者购得。如果其愿意购买，则拍卖师询问最高应价者是否愿意再加价，如果其不愿加价，则拍卖物由优先购买权人购得，如果其表示愿意，则在加价后再询问优先购买权人。如此反复，直至其中一人退出，拍卖才成交。

　　我国台湾地区基本上采纳了“询价法”，不同之处在于，不再询问最高应价者是否愿意再加价，只要承租人表示愿意购买，拍卖标的即归承租人购得，否则，归最高应价者。

　　实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称拍卖规定）第十六条第一款规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”可见，该司法解释采用的“跟价法”是人民法院强制拍卖中保护优先购买权的统一方法。