规避责任获取不当利益，购房诚意金让中介总是“赢家”

　　广西南宁市的两家房产中介公司，在收取了消费者缴纳的购房定金后，开具购房诚意金的票据，并口头承诺不买房，诚意金可以退还；当消费者决定不买房后，中介公司又以购房诚意金就是定金为由，拒绝退还消费者缴纳的钱款。本报记者在南宁市调查发现，房产中介公司开具购房诚意金票据，是为了进可攻、退可守。如果消费者提出退房，在中介公司口中，诚意金就是定金；当中介公司毁约，定金又成了诚意金。这种玩文字游戏的做法成了当地房产中介行业的潜规则，个别中介公司借此肆意侵犯消费者的合法权益。

　　买房遭遇中介行业潜规则

　　谈起在南宁市一家房产中介公司买房的遭遇时，南宁市民苏先生无奈地说：“没有想到正规的房产中介公司也玩起骗人的把戏。”

　　今年3月中旬，苏先生决定买套二手房，为了规避风险，特意选了一家知名的房产中介公司。对方没有让他失望，很快便向他推荐了南宁市綤东某小区的一套二手房。看房的那天，苏先生的爱人恰好不在市内，苏先生便提出，待爱人也看过房后再交定金。中介公司人员则表示，这套房子颇为抢手，如果苏先生不定下来，可能会让别人买走，建议苏先生先交1万元的购房诚意金。对方同时表示，如果苏先生的爱人没有看上这套房子，诚意金可以全额退还。

　　看到对方态度诚恳，考虑到这家房产中介公司颇知名，苏先生便向该公司交了1万元，对方给他开具了一张“收到苏先生预定××小区××号房诚意金1万元”的收据。“两天后，我爱人及父母看房后均感到不满意。我向这家中介公司提出不购买这套房子时，对方却来了个大变身。”苏先生说，对方非但不承认说过“看后不满意可退款”的话，更认定苏先生所交的诚意金就是定金。

　　既然是定金，为何收据要写成诚意金？面对苏先生的质疑，房产中介公司说，在这个行业都是这么写的，行业内的人都知道诚意金就是定金。现在是苏先生违约，中介公司没有理由退款。后经双方协商，中介公司退还5000元给苏先生，并当场撕掉了当初开给苏先生的收据。

　　南宁市另一位消费者韦先生的遭遇与苏先生如出一辙，只是他交的1万元诚意金至今没有被退回。

　　开诚意金票据成行业惯例

　　位于南宁市金湖路的水晶城住宅小区一楼聚集有大约6家房产中介公司，4月14日，本报记者以购买二手房为由，对这些公司进行了暗访调查。记者注意到，这些公司均表示在收取客户购房定金后开具购房诚意金票据。其中一家房产中介公司业务员甚至表示，开诚意金的票据是为客户着想，到时客户不买房，诚意金可以退，定金则不能退。

　　按照法律规定，缴纳定金的一方违约，无权索回定金。既然如此，中介公司为何放着既得利益不要？面对本报记者的疑问，这些中介公司顾左右而言他。

　　广西壮族自治区消费者权益保护委员会投诉部主任谭国校曾就这一现象进行过调查。他发现，房产中介公司所谓开诚意金票据是为客户着想的说法是一个托辞，其真实目的是为了规避应承担的法律责任，保护自己的不当得利，便于其进可攻、退可守。

　　谭国校告诉本报记者，《合同法》、《民法通则》均规定，收取定金的一方违约后，要给予交付定金的一方加倍赔偿。为规避这一惩罚性规定，中介公司故意通过错误的表述来掩盖其真实目的，即当他们收取了客户的诚意金后，遇到出价更高者，可以与之交易，而不用承担加倍赔偿的违约责任；但是，若客户违约，房产中介公司则将诚意金说成是定金，不予退还。也就是说，只要消费者缴纳了诚意金，无论最后怎样，吃亏的均是消费者。由于这种行为可以确保房产中介公司成为永远的“赢家”，便得到行业公认，进而演变成为该行业的潜规则。

　　不当逐利是产生潜规则的根源

　　“追逐不当利益是产生此种潜规则的根源，消费者过于相信经营者的承诺及自我保护意识不强，则为房产中介行业潜规则流行提供了便利。”广西消委会秘书长叶桂明说。

　　叶桂明在接受本报记者采访时表示，赚取佣金是房产中介公司唯一的合法收入来源，为了赚取更高的佣金，当一宗房产面对多位消费者时，中介公司并不是收取先到者的购房定金，而是来者不拒，他们往往给多位客户开具诚意金的票据，“一房多卖”。因开具的是诚意金票据，房产中介公司拥有主动权，最终选择与出价最高者交易，既赚取了最高佣金，又逃避了法律的惩罚。

　　叶桂明说，消费者在与房产中介公司交易过程中的信息不对称，容易给消费者造成错误的判断，尤其是当听到“不买可以退还诚意金”的承诺时，放松了警惕，进而掉进了房产中介公司预先设置的陷阱内。

　　广西锦康律师事务所主任戴红斌律师认同叶桂明的观点。他表示，法律上只有定金、保证金的提法，并没有诚意金这一概念。既然于法无据，所谓的诚意金对任何人都没有法律约束力。房产中介公司把诚意金当定金是在偷换概念，误导消费者，并以此不退还客户钱款。

　　叶桂明认为，经营者追逐利益最大化没有错，其前提是在法律许可的范围内进行。房产中介公司利用行业潜规则设置陷阱，进而赚取不当得利，其行为有悖诚信准则，破坏了社会的公平正义，同时也侵害了消费者的知情权和公平交易权，政府有关职能部门应该对此进行整顿、规范。

　　●相关链接

　　广西消委会向社会公布消费领域潜规则

　　房产中介行业收取诚意金涉嫌欺诈

　　本报南宁讯（记者顾艳伟）4月16日，广西壮族自治区消费者权益保护委员会在南宁市召开挑战消费领域潜规则新闻通报会。广西消委会秘书长叶桂明在会上向与会媒体公布了所征集的部分消费领域潜规则及点评观点。本报揭露的上述房产中介行业潜规则，被广西消委会作为重点予以公布。

　　叶桂明在新闻通报会上代表广西消委会点评房产中介行业收取客户购房诚意金的潜规则时说，该行为一是规避了法律责任，二是涉嫌欺诈消费者，三是损害消费者公平交易权。

　　为此，广西消委会建议政府行政监管部门和行业协会对房产中介行业进行整顿、规范，纠正经营者的违法违规行为；或者通过新闻媒体进行舆论监督，帮助经营者自行改正。