城市房屋拆迁过程中存在的问题

　　无证房屋如何认定？

　　造成房屋没有产权证或者证件不全，有一定历史原因，也有法律规定不明确的原因，所以在这种复杂的背景下不能简单粗暴的以是否有产权证为唯一标准来确定补偿，甚至执行强拆。根据《物权法》第三十条的规定，因合法建筑、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。这一规定确立了建筑物物权，在一定程度上规范了违法建筑的界定和处理。是否属于“违法建筑”要分别从土地使用、用地规划、工程规划、施工许可、竣工验收、装饰装修等环节进行分析。

　　以长沙地区为例，依据《长沙市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定办法》的规定，未登记建筑是指未依法取得房屋产权登记证件的建筑。国有土地上房屋征收范围内未登记建筑的合法性，依据下列材料进行认定：（一）建设用地批准文件、建设工程规划许可证明材料；（二）1990年4月1日前国土清查资料等证明材料；（三）1990年4月1日前的航拍图和国土使用权属证明材料。上述依据材料无一具备的，应认定为违法建筑。上述（一）、（二）、（三）项依据材料均可提供的，遵从保护被征收人利益的原则可选择较大的面积进行认定。未登记建筑合法性认定面积，私有住房原则上不超过两层加第三层梯间（梯间面积不大于八平方米），且参照上一年度本市人均住房面积确定。

　　权属有争议的房屋征收时应注意什么？

　　由于权属存有争议的房屋属于产权不明确的房屋，应当由征收部门提出补偿安置方案，报政府同意后作出补偿决定。搬迁前，征收部门应当就被搬迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全，并且将征收补偿资金办理提存或者提供符合国家质量标准的安置用房、周转用房后方可实施征收。被征收人不接受补偿安置的，可以在提存补偿金并办理证据保全后搬迁。

　　存在共有关系的房屋征收时应注意什么？

　　《物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照份额享有所有权。”第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。”第九十七条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，政府在征收设有共有关系的房屋时，应当与全体共同共有人签订征收补偿安置协议，不可漏列当事人。

　　设有抵押权的房屋征收时应注意什么？

　　首先要核实抵押的有效性；其次，在拆迁前，应当通知抵押权人关于拆迁房屋的相关事项；再次，经与抵押权人、被拆迁人协商，能解除抵押合同的，可达成一致意见，将拆迁补偿款交付被拆迁人。

　　存在继承（遗赠）关系的房屋征收时应注意什么？

　　征收存在继承（遗赠）关系的房屋且房屋所有权证尚未从被继承人名下办理到继承人（受遗赠人）名下时，要特别注意。《物权法》第二十九条规定因继承或者遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第一，房屋所有权证尚未从被继承人名下办理到继承人（受遗赠人）名下时，房屋的所有权人可根据继承关系予以确认，征收部门仍然应当针对继承人（受遗赠人）进行征收安置补偿；第二，由于房屋所有权尚未从被继承人名下办理到继承人（受遗赠人）名下，房屋的所有权人存在不确定因素，征收部门应当要求继承人（受遗赠人）提供其合法享有该房屋物权的证明材料，以免日后发生纠纷。