房产合同审查点有哪些

　　合同的主体是依据合同享有权利、承担义务的合同当事人。审查合同主体是否合法就是审查合同当事人的主体资格是否合法，也就是审查当事人是否具备相应的民事权利能力和民事行为能力，包括企业性质、注册资本、经营范围、专业资质、业务许可等。受到法律保护的房地产合同，最起码的一点是合同主体资格合格。

　　对法人资格审查主要从以下五方面进行：

　　第一，是否依法成立；

　　第二，有没有必要的财产或经费；

　　第三，是否有自己的名称、组织结构和场所；

　　第四，对合同约定的内容是否在其经营范围内；

　　第五，是否能独立承担民事责任。

　　判断一个经济组织是否具有法人资格，主要是看其是否有国家工商行政管理机关颁发的企业法人营业执照。

　　非法人单位是指未取得法人资格，但依法定程序和条件取得营业执照，法律允许其从事生产经营活动的组织。对这类组织，应审查其是否按规定登记并取得营业执照。有些法人单位设立的分支机构或经营单位，可以在授权范围内，以其所从属的法人单位的名义签订合同，产生的权利、义务由该法人单位承受，对这类组织，主要审查其所从属的法人单位的资格及其授权。

　　对方当事人如果是外国的企业、组织，对其主体资格的审查更应该慎重，应搞清其法律地位和性质。审查的内容主要有三项：

　　第一，该企业或组织是否合法存在；

　　第二，法定名称、地址、法定代表人姓名、国籍以及企业或组织注册地；

　　第三，企业是有限公司还是无限公司，是否具备法人条件。

　　风险防范：合同当事人条款常见的错误有：当事人名称不一致、不完全、错误或矛盾；合同名称与实质内容不符、时间签署前后不一致；地址、法定代表人有错误等。

　　对自然人的资格审查主要是对自然人的自然状况的了解，确定其是否具有相应的民事行为能力。如果该自然人所签合同是依法不能独立订立的合同，应及时取得该自然人的法定代理人的追认。

　　合同的签订要求有保证人担保时，还应审查保证人主体资格的合法性。

　　首先，作为保证人必须具有民事行为能力；

　　其次，保证人必须具有代为清偿债务的能力；

　　最后，保证人还必须符合以下规定：第一，国家机关不得作为保证人，但是经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行转贷的除外；第二，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得作为保证人；第三，企业法人的分支机构（除有书面授权）、职能部门不得作为保证人。

　　所谓代订立合同是指代理人在授权范围内以被代理人的名义与第三人签订合同，所签订合同的法律后果由被代理人承担。因此，在审查合同时一定要审查代理人的代理身份和代理资格，即是否有被代理人签发的授权委托书，其代理行为是否超越了授权范围，是否在授权期限内签订合同，最后审查其代理权是否超出了代理权限。

　　合同的形式应当符合要求。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

　　如果法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。例如《合同法》规定：融资租赁合同、建设工程合同、借款合同（自然人借款另有约定的除外）、抵押合同、质押合同等，应以书面形式订立合同。如果当事人约定采用书面形式订立合同，也应当采用书面形式。

　　如果法律、法规规定或当事人约定采用书面形式的，当事人未采取书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。同样，采用合同形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对立接受的，该合同也成立。

　　有些情况，同一个合同采用不同的形式，其法律后果是不一样的。例如，对于一般的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但是对于经过公证的赠与合同，赠与人不得随意撤销赠与。

　　对于房地产企业来说，合同都是比较重大、复杂的，一般也不是即时清结的，所以应该尽量用书面形式。

　　企业签订合同，是为了达到一定的经济目的。审查合同条款内容是否合法，其实就是要审查合同条款或者内容是否违反国家的法律法规，是否构成无效的情形。《合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形：

　　第一，一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益的；

　　第二，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

　　第三，以合法形式掩盖非法目的的；

　　第四，损害社会公共利益的；

　　第五，违反法律、行政法规的强制性规定的。

　　只有合法的合同才能受到法律的保护，因此，在审查合同时，应认真分析合同所涉及的法律关系，判断是否存在导致合同被认定为无效的情形，并认真分析合同无效情况下产生的法律后果。合同内容是否合法，是企业合同审查中最重要的内容。

　　对于任何需要审查的合同，不论合同的标题是如何表述的，首先应当通过阅读整个合同的全部条款，准确把握合同项年所涉法律关系的性质，以确定该合同所适用的法律法规。在审查合同前，必须认真查阅相关的法律法规及司法解释。同时，注意平时收集有关的合同范本，尽量根据权威部门推荐的示范文本，并结合法律法规的规定进行审查。

　　第一，审查合同是否需要经过有关机关批准或登记，如须经批准或登记，是否履行了批准或登记手续。

　　第二，如果合同中约定须经公证后合同方能生效，应审查合同是否经过公证机关公证。

　　第三，如果合同附有生产期限，应审查期限是否届至。

　　第四，如果合同约定第三人为保证人的，应审查是否有保证人的签名或盖章；采用抵押方式担保的，如果法律规定或合同约定必须办理抵押物登记的，应审查是否办理了登记手续；采用质押担保方式的，在按照合同中约定的质物交付时间，审查当事人是否按时履行了质物交付的法定手段。

　　第五，审查合同双方当事人是否在合同上签字或盖章；签名或印章上的企业名称是否和当事人姓名或者名称一致；签字人是否是企业法定代表人或其授权代表；签字盖章的方式是否符合法律规定或合同的约定等。

　　出租人有权出租房屋，这构成房屋租赁合同合同合法性、有效性和可履行的基础。

　　1.1出租人是房屋的所有权人、持有所有权证书；

　　1.2出租人是房屋所有人而无所有权证书，但有建设工程规划许可证，或者有商品房买卖合同并且是合同中的买方、合同已经在房屋登记部门办理预售登记、预登记；

　　1.3出租人为房屋的合建方，与建设工程规划许可证的持有者（即房屋的建设方、房租建成之后的房屋所有权人）之间有合作建房合同，已经获得合建方同意出租。

　　作为承租人，必须查看出租人的上述证书和文件原件、尽可能留存复印件；出租人是单位的，要查看单位的营业执照副本、或事业单位登记证书或其他登记证件，留存复印件。

　　代理人代为出租房屋的，要查看代理人的身份证件、留存复印件；查看代理人的授权委托书原件，看代理人是否有代理出租的权限，应留存代理人的授权委托书，如留存复印件，复印件上应要求代理人当面亲笔签名。

　　2.1转租出租人即所谓二房东与房屋所有人之间有租赁合同，合同约定允许转租；

　　2.2原租赁合同不允许转租或没有对转租作出明文约定，需要取得房屋所有人同意转租的书面同意书。

　　2.3次承租人最好能查看并持有原租赁合同

　　3.1租赁合同应明确租赁房屋的用途，承租人未经出租人书面同意不能改变用途；改变用途不应违反房屋的本来可用范围、房屋本来的使用性质。

　　3.2如果租赁房屋用于经营使用、需要将租赁房屋作为承租人的公司住所办理工商注册登记或者其他类似登记，在签订合同之前先进行核查，如不能实现目的即不应签署合同；如初步核查可行，也应在合同中明确约定该具体用途；如是否能注册存在不确定性，合同应约定不能注册时的处理办法，如解除合同、退还预付租金、押金等。实践中因为约定不明，发生纠纷的不少。

　　3.3合同应约定擅自改变用途时承租人的违约责任、出租人的解约权等。

　　对承租人而言，如果要改变租赁用途，一定要事前取得出租人的书面许可。

　　根据合同法规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

　　租赁合同应明确约定租赁的起止日期；

　　根据合同法的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

　　租赁期未约定或约定不明的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　租金起算点要明确；如有装修时间，不计算租金的（所谓免租期），也应明确。

　　合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定（补充协议约定或合同相关条款、交易习惯）仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

　　合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　好的合同可以避免或减少纠纷的发生。如何审查房屋租赁合同，其实也似签订房屋租赁合同应当注意的事项。这次主要分析的是：租赁合同违约金；房屋装修；房屋的交接等。

　　合同宜约定，承租人装修房屋和装修方案应获得出租人书面同意；装修不应破坏房屋基本结构；对装修的其他约定。

　　承租人提前解除合同，不得要求退还装修费。

　　租赁合同通常约定承租人支付相当于数月租金的押金给出租人，主要用于1）担保租金的支付，防止欠租；2）对房屋的合理使用，防止对房屋及其附属设备的损害；3）防止拖欠水电费等相关费用。

　　对出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋；交房后再收押金就难了。

　　在退租时，租赁双方应检查房屋状况，除房屋和设备的正常损耗外，如不存在损坏，进行费用结算后，出租人应将押金退还承租人。

　　房屋租赁合同中可以针对不同情形分别约定违约金。

　　迟延支付租金的违约金。

　　擅自改变用途的违约金。

　　提前解除合同的违约金。

　　通常由出租人承担房屋和附属设施的维修费用；对于一些微小的维修，双方也可以在合同中另行约定，但一定要明确范围，最好能列一个清单，避免含糊不清将来发生纠纷。

　　租赁合同应当对房屋附属设施的情况作出明确的约定。

　　对房屋使用相关的水、电、天然气、暖气、网络、电话、有线电视等使用和缴费应作出约定。

　　对房屋的钥匙交接、物业交接等做出约定，并按照约定进行交接、作出记录。

　　办理合同登记备案不收费，购房者只需要将购房合同交给开发商，由开发商来办理即可，除此之外不需要提交任何资料。如果开发商以办理合同登记备案为由收取额外的费用，购房者有权拒绝，并且可以向工商部门投诉开发商违规收费。