土地使用权办理转让手续

　　一、土地使用权办理转让手续

　　（一）申请土地使用权转让

　　申请土地使用权转让应提交下列文件资料：

　　1、土地转让申请书；

　　2、土地使用权证（正本）；

　　3、原土地出让合同书或原土地转让合同书（复印件）；

　　4、土地使用权转让合同书或者赠与书（经公证），或交换协议书，或人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或有关行政机关的行政决定书，以及合法方式转移土地使用权的文件、证明等；

　　5、双方或多方营业执照、法定代表人证明、授权委托书及代理人身份证明、通讯地址和联系电话；

　　6、同一建筑物分割转让（如商品楼房分层分套出售）土地使用权随之转让的，应提交规划部门的有关文件以便计算房屋权利人分摊的土地面积；属划拨土地的还要补办出让手续，补交往地价款、补签出让合同并提交相应文件；

　　7、属土地分割转让的提交规划部门的规划文件或转让地块的规划要求；

　　8、军队空余土地使用权转让须持批准补办出让文件和军队土地管理部门的证明文件；

　　9、提交具有资格的地产评估机构对转让土地使用权的估价报告书和市土地管理局的确认书；

　　10、地块开发投资或建筑物资产净值财务报告；

　　11、市政道路规划网络图；

　　12、其他法律、法规规定的文件。

　　（二）受理申请（1天）

　　1、窗口收件人审查当事人所提交的文件资料是否真实、齐备。申请文件资料齐全又符合规定的，则予受理；

　　2、给受理的申请编号并发给回执，回执注明所收取的文件资料，受理日期并编号。

　　（三）初审（5天）

　　土地交易所接收提供的文件资料负责到档案室进行查核，在5天内作出是否受理申请的书面签复。

　　1、审查人员审查上述文件资料是否真实，齐全有效，是否违反《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法规规定以及省、市和规划部门的有关规定。

　　2、审查人员查明有下列情形之一的，则驳回转让申请。

　　（1）未依法登记领取权属证书的；

　　（2）权属来源的性质是不许转让而又未取得批准的；

　　（3）根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的或市政府批准列入征用、拆迁范围内的和不符合城市规划的；

　　（4）司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制的；

　　（5）共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；

　　（6）设立抵押权的土地使用权，未经抵押人书面同意的；

　　（7）权属有争议的；

　　（8）以出让方式取得土地使用权，不按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金的（包括征地协议未全部兑现的），不按照出让合同约定进行投资开发的，达不到建设用地条件或投资额达不到总投资额25%以上的；

　　（9）转让土地使用权权属来源属行政划拨的（即未注明使用期限的），未取得土地部门批准，补办土地出让手续，补交地价款和签订《土地出让合同》的；

　　（10）转让已出租的土地使用权，转让人或受让人与承租人未达成协议的；

　　3、实地勘察。

　　4、属于地块分割或面积变化的由局测量队提供定线作业表和宗地图。

　　（四）审核（3天）

　　经办人提出初审意见，经所领导审核不合格的，转窗口复函不同意办理转让手续并退文；审核合格的提出审核意见报局领导审批。

　　交易所根据局领导的审批意见，将批准文件资料转交地籍科（属成片开发土地的先报市政府评审）。

　　（五）缴纳税费

　　经办人员按照有关规定通知当事人到指定的部门缴纳税费，申报人应及时将完税或免税证明提供给地产交易窗口。

　　（六）地籍科根据上述文件资料核发土地使用权证

　　二、办理土地使用权出让登记需要的材料

　　办理登记手续，应当提交下列证明文件、材料：

　　（一）国有土地使用证；

　　（二）土地使用权出让合同；

　　（三）土地使用权转让、租赁、抵押合同；

　　（四）市、县人民政府土地管理部门认为有必要提交的其他证明文件、材料。

　　三、土地使用权出让的注意事项有哪些

　　（一）国有土地的权属调查

　　出让合同签订之前，要对出让方的出让主体资格进行核实，确认出让方有资产处分权。

　　（二）土地出让须符合政府规划

　　国有土地使用权出让的，必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，否则会出现出让行为因违反政策无效等情形。

　　（三）土地使用权的出让方式

　　对于商业、旅游、娱乐、住宅及工业用地依法应当采用招标、拍卖、挂牌的方式出让，其他性质用地的可以采用协议方式出让。

　　（四）土地使用权出让的签订形式

　　1、土地使用权出让，应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面的土地使用权出让合同，同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。

　　2、出让合同应该包括地块位置、面积、用途、容积率、土地开发程度、出让年限、投资强度（工业用地）、动工及竣工时间、支付出让金的时间、违约责任等内容，条款内容须清晰、具体。同时，土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。

　　（五）出让价格

　　1、注意无论是通过招拍挂取得的土地还是协议出让的土地，签订土地使用权出让合同时，出让价格不得低于同类用地的最低价标准，否则就属于违背行政法规禁止规定的无效条款。

　　2、如果土地使用权出让合同约定出让价格不得低于同类用地的最低价标准，出让方或者受让方可以请求按照订立合同时的市场价格交纳土地使用权出让金，如果受让方不同意按照市场评估价格补足出让金，受让方有权请求解除合同并要求出让方对由此造成的损失按过错承担责任。

　　（六）合同公证

　　土地使用权出让合同专业性较强，为了确保签订合同的双方履行合同条款，避免产生纠纷和诉讼，对合同内容是否符合有关法律法规及签订合同的双方代表是否具备合法资格等进行公证。

　　（七）注意收回土地条件和时限

　　1、土地使用权出让合同应明确规定收回土地的条件，即使土地使用权出让合同没有明确规定收回土地的条件，政府仍然可以依据法定条件收回闲置土地。

　　2、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

　　（1）超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

　　（2）满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

　　（3）因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。