两个物权法司法解释

　　最高人民法院经过多次分析论证、广泛征求意见、反复审议之后，终于于2009年5月4日出台了两部非常重要的关于《物权法》的司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，将于10月1日起施行。

　　两部司法解释涉及很多热点问题，并对《物权法》中一些原则性的规定予以明确细化，使之更具有操作性，比如业主身份的界定、车位车库纠纷的处理、“住改商”的条件、物业服务合同纠纷等等，本文将对其中的几个重要问题进行解读。

　　一、业主身份的界定

　　《物权法》未对“业主”这一概念进行界定，在此之前，我们通常将“业主”理解为物业的所有人，也就是产证上登记的人，此次解释扩大了业主的内涵，将现实中普遍存在的“已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的“事实业主”也纳入进去，有利于他们行使表决权，共同决定小区事务，清除了他们从建设单位交房到产证办出这段期间行使业主权利的障碍，可以更好的保护他们的利益。

　　二、车库车位的使用

　　虽然《物权法》已明确规定，建筑区划内的车库车位，当事人可以通过出售、附赠、出租等的方式约定归属，但首先要满足业主的需求。问题是，《物权法》没有规定怎样才能算是“首先满足业主的需要”。司法解释明确规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定，“配置比例”是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

　　三、明确“住改商”中的利害关系人

　　现在人们越来越注重居住环境的品质及生活安宁，住宅改为商用房无疑会影响居住环境。虽然《物权法》第七十七条规定，业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。但究竟什么是“利害关系人”呢？此次司法解释将其明确界定为“本栋建筑物内的其他业主”，“住改商”需经所有有利害关系的业主同意，否则业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等。

　　四、平衡了物业服务公司与业主之间的关系

　　《物权法》将物业公司定位为“服务”企业，其管理权来自于业主的委托，在业主授权的范围内进行管理。当业主违反规约，甚至出现违法行为时，如排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等，如果物业服务企业无法制止其不当行为，其是否有权通过司法手段强制业主纠正违规行为？《物权法》对此没有明确规定。如果物业服务企业没有权利，那么只能由行政机关来处理，而这样的纠纷又很多，行政机关往往无暇顾及。新出台的司法解释规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”这样较好的平衡了业主和物业公司的关系，有利于小区管理，符合业主的共同利益。