土地增值税税种特点

　　一、土地增值税的特点

　　土地增值税

　　（一）以转让房地产的增值额为计税依据。

　　土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

　　（二）征税面比较广。

　　凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。

　　（三）实行超率累进税率。

　　土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。

　　（四）实行按次征收。

　　土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

　　二、有关土地增值税的规定

　　根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。

　　法定的扣除额

　　（一）取得土地使用权所支付的金额

　　“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

　　（二）与转让土地使用权相关的税金

　　指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税，教育费附加、印花税也可视同税金扣除。

　　土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下：

　　级数土地增值额税率（%）税率%

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分30

　　增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的40

　　增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的50

　　增值额超过扣除项目金额200%的部分60

　　注：若税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。

　　三、土地增值税计算依据是什么

　　（一）土地增值税计算依据为增值额。增值额=转让收入-应扣除项目金额。

　　（二）土地增值税适用四级超率累进税率。

　　增值额未超过扣除项目金额50的：增值额×30=税金

　　增值额超过扣除项目金额50未超过100的：增值额×40-扣除项目金额×5=税金

　　增值额超过扣除项目金额100未超过200的：增值额×50-扣除项目金额×15=税金

　　增值额超过扣除项目金额200的：增值额×60-扣除项目金额×35=税金

　　（三）扣除项目金额包括：

　　1、购、建未满五年的房地产为取得时的成本费用；购、建已满五年的为该房重置成新折旧评估价

　　2、应补交的国有土地使用权出让金

　　3、与转让房地产有关的营业税、印花税、评估费等

　　4、个人转让非普通住宅按成交价90为以上的综合扣除金额