房地产企业土地增值税如何预征

　　一、房地产企业土地增值税如何预征

　　可按照《地方税务局关于土地增值税清算问题的有关问题公告》（地方税务局公告9号）第十三款之规定：关于确定房地产开发项目核定征收率的问题：

　　（一）普通标准住宅的核定征收率为6%；

　　（二）非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%；

　　（三）无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8%。

　　可按照《地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》（地方税务局公告8号）第十一款之规定：纳税人在存量房转让环节，无法按照地方税务局公告8号第九条据实征收土地增值税的，主管税务机关按8%的核定征收率计算征收，并出具《存量房土地增值税核定征收通知书》。

　　二、房地产企业增值税怎么计算

　　根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。计算方法为：

　　应预缴税款=预收款÷（1适用税率或征收率）×3%。

　　上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。

　　三、房地产企业增值税税率

　　房地产开发企业征收10%的增值税；个人将购买不足2年住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　征收土地增值税按规定税率和增值额计算，房地产开发企业的土地增值税需要在国家财税政策的要求下进行会计处理，根据会计准则和制度实施核算，满足房地产开发企业会计处理的特殊性。

　　2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点。

　　目前，市场环境竞争激烈，营业税存在重复增税的弊端，不能抵扣增值税专用发票将降低房地产企业的市场核心竞争力。因此，房地产开发企业实施“营改增”制度具有一定的必要性。