怎么确定商品房预售资格

　　一、怎么确定商品房预售资格

　　我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售应符合下列条件：

　　（1）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

　　（2）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。

　　（3）持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。

　　（4）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

　　（5）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；已经同金融机构签订预售款监管协议。

　　（6）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

　　（7）法律、法规规定的其他条件。

　　二、预售商品房转售是否合法

　　商品房转预售，是指商品房预售后，预购人将其预购的未竣工的预售商品房再行转让的行为。对于商品房转预售行为，应根据具体情况酌情认定其效力。

　　1、在商品房预售合同生效并办理有关登记或交易手续，缴清税费后，预售房尚未实际交付之前，预购方将其预购的商品房全部或部分转让给第三方，符合当地有关法规、政策，没有违法行为的，可认定转预售合同有效；如预购方在前一预售行为尚未办理有关登记或交易手续、缴清税费时，即将其预购房转预售的，应认定转预售合同无效。

　　2、预售商品房合同订立后，预购方尚未取得房屋产权之前，预售方未与预购方协商，又将该房预售给第三方的，应认定后一预售合同无效；如第三方是善意购买，并已取得房屋产权的，也可认定后一合同有效，但预售方应对前一合同的预购方承担违约责任，造成损失的，应赔偿损失。

　　在《城市房地产管理法》当中，就开发商预售商品房作出了条件限制，也就是在销售期房之前，要求开发商必须要满足了这些条件，否则的话就是违法销售，此时需要承担相应的法律责任。因而，确定开发商预售资格，其实也就是审查其是否符合规定的预售条件。