承租人不得主张优先购买权的情形是什么

　　一、承租人不得主张优先购买权的情形是什么

　　主要有共有人优先购买、出租人基于特殊身份而出卖租赁物、租赁物以特定方式发生权属变化等等。如出租人将房屋赠与他人的，房屋被强制征收、征用的，房屋以招标形式出卖的，以及房屋被强制执行等。

　　在赋予承租人优先购买权的同时，也要保障出租人的合法权益，而不是牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。因此，优先购买权的行使不是没有任何条件和限制的，它不能损害出卖人的实体利益，而且也不是绝对地剥夺其他人的购买机会。

　　因此，共有人主张优先购买权的，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，承租人的优先购买权不能对抗共有人的优先购买权；出租人基于与第三人的亲属关系或其他特殊关系，以低于市价出卖房屋，而离开该人身关系，出租人则不愿出售房屋的，一般情况下承租人不能享有优先购买权；承租人仅租赁部分房屋，而出租人出售整体房屋的，承租人也不是当然可以行使优先购买权。

　　二、出租人妨害承租人行使优先购买权的法律后果

　　1、承租人的优先购买权受到侵害的，不影响转让合同的效力，承租人有权请求出租人承担损害赔偿责任。

　　2、损害赔偿的范围是实际损失，即承租人要获得类似房屋所多支出的价款损失，以及在购买房屋过程中支出的费用损失。这些损失都是因为出租人侵害承租人优先购买权而造成的，所以出租人应当赔偿。

　　承租人怠于行使优先购买权、更高优先权人行使优先购买权、以及善意第三人确定物权的，承租人均不得请求优先购买权。

　　三、承租人如何行使优先购买权

　　1、出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　2、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　3、承租人行使优先购买权的四种例外情形：

　　（1）房屋共有人行使优先购买权的；

　　（2）出租人将房屋出卖给近亲属的；

　　（3）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

　　（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　4、法务建议

　　（1）出售带有租约的房屋，出卖人（出租人）应当给承租人发送《优先购买通知书》，履行通知义务时须给承租人留出必要的答复期限—15日。承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权。如承租人明确表示放弃优先购买权，应提供《承租人放弃优先购买权声明》。如有承租人和次承租人，则承租人和次承租人均需签署《承租人放弃优先购买权声明》。

　　（2）购买带有租约的房屋，买受人和出卖人在签约时应在买卖合同中明确约定租赁期限、租金、押金处理方式及交接事宜。