买卖不破租赁的例外情况有什么

　　一、买卖不破租赁的例外情况有什么

　　有三种情形不适用买卖不破租赁原则。

　　根据通说观点：

　　第一是租赁物被国家没收、征收所发生的所有权变动。

　　第二是先抵押后出租，抵押权已经登记，如果适用买卖不破租赁妨害抵押权实现的。

　　第三就是房屋在出租前已经被人民法院依法查封的，这时候应该追究出租人的违约责任，按照合同约定的违约金进行赔偿。

　　《民法典》第四百零五条

　　抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　二、房屋租赁合同无效的情况有什么

　　房屋租赁合同无效的情况具体如下：

　　1、因签订合同主体不适格致使房屋租赁合同无效。

　　（1）无民事行为能力人或者无权代理人签订的房屋租赁合同；

　　（2）限制民事行为能力人或者越权代理人签订又未经追认的房屋租赁合同。

　　2、因租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定，致使服务租赁合同无效。

　　（1）违法违章建筑的租赁合同无效：违法违章建筑物的租赁合同，一般应认定无效，但在一审法庭辩论终结前取得合法手续的，人民法院应当认定有效：

　　①未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；

　　②未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；

　　③租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；

　　④必需经由公安消防机构验收的房屋，未经消防验收或者消防验收不合格的房屋；

　　（2）房屋租赁期限过长：房屋租赁期限超过20年的，超过部分无效。

　　（3）共有房屋的无效：共有房屋的出租在共有人之间没有特别约定的情况下，应当经其他共有人同意，否则所订租赁合同在共有人不予追认的情况下将被认定无效

　　（4）房屋转租的无效情形：承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租，出租人有主张承租人与次承租人签订的转租合同无效。

　　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

　　《民法典》第七百零五条

　　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　三、买卖不破租赁是什么

　　买卖不破租赁是指出租人和承租人订立了租赁合同后，在租赁期间，出租人出卖租赁房屋，是可以的，第三人作为买受人可以买到该房的所有权，但在这个租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭，必须承认该租赁关系，不能打破现存的租赁关系。受让人与承租人产生新的租赁关系，构成债的转移，承租人向新的出租人交纳房租，继续履行租赁合同。

　　买卖不破租赁规则设立的目的，是保护承租人的租赁权。通常认为，在一个租赁关系中，承租人是弱者，因此要给承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子卖了，租赁关系仍然存在，买受人不可以破坏这个合同租赁关系。

　　《民法典》第七百二十五条

　　租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。