房屋共有人未签字租赁合同有效吗

　　案例简介：房屋共有人未签字出租人以此为由不履行合同

　　原告诉称，原告、被告就上海市某房屋签订租赁合同，约定被告将上述房屋出租给原告作办公使用；被告逾期交房超过30日的，则每逾期一日按照应付租金的百分之一向原告支付滞纳金；一方违约，向另外一方支付违约金。上述约定系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，经原告多次催促，被告至今仍未交付房屋，并拒绝履行合同，被告的行为已经构成违约。故原告起诉至法院，请求判令被告：1、继续履行《租赁合同》，并将房屋交付原告使用；2、支付原告违约金；3、支付原告滞纳金。

　　被告辩称，原告、被告签订的仅是意向合同，被告收取的是定金。涉案租赁房屋系被告与妻子俞某共同所有，但俞某并未在合同上签名，其不同意将房屋出租给原告，被告已电话通知原告解除合同。

　　法院判决：《租赁合同》合法有效双方应遵照履行

　　法院认为，原告、被告之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。判决如下：1、原告与被告签订的《租赁合同》解除；2、被告返还原告租赁保证金；3、被告支付原告违约金；4、被告支付原告截止合同解除日的逾期交房违约金。

　　律师说法：房屋共有人未签字是否影响租赁合同效力

　　首先，本案的房屋共有人俞某虽未在合同上签字，但租赁合同并非对租赁房屋的处分，不以共有人合议一致作为租赁合同成立、生效的条件，基于被告与俞某的产权共有关系以及身份关系，被告有权出租系争房屋，被告以俞某未在合同上签字为由主张涉案租赁合同仅为意向合同，缺乏法律依据。其次，《租赁合同》约定，甲方（被告）须按时将房屋及附属设施交付乙方（原告），如甲方逾期交付房屋超过三十日，则每逾期一日按应付租金的百分之一向乙方支付滞纳金。该条款约定的滞纳金实属逾期交房违约金。本案中，被告未按约向原告履行交房义务，并以高价另租他人且已实际履行，其行为显属恶意违约，应当承担相应违约责任。鉴于被告已将系争房屋另行出租并实际履行，基于债权平等性原则，原告再要求被告履行合同、交付租赁房屋，实属不能履行。虽然被告为本案合同违约方，但鉴于涉案租赁合同客观上已无法履行，且被告亦据此主张解除合同，故法院判决涉案租赁合同解除。逾期交房违约金的设定前提是以履行交房义务的可履行性为前提，本案逾期交房违约金应计算至合同解除时止，原告主张合同解除后的逾期交房违约金，缺乏法律依据。

　　法律依据：1、《中华人民共和国物权法》第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。