出租人停水停电抗辩权的行使合法吗

　　一、出租人停水停电抗辩权的行使合法吗

　　根据我国《合同法》的规定，出租人享有“先履行抗辩权”，即先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。但需要注意的，出租人行使先履行抗辩权，必须合适有度。

　　二、对于出租人停电、停水的问题，在什么情况下是法律所允许的，若强制性的停电、停水，违背了哪些法律

　　通常来说，法律所允许的停电、停水行为是指出现了不可抗力、自然灾害、巨大的安全隐患必须立即排除等。在没有法律规定的情况下，强制性的停电、停水，首先违背了《合同法》的规定，没有履行合同义务，其次，违反《中华人民共和国电力法》、《中华人民共和国水法》等，情节严重的会触犯刑律，造成公共秩序的破坏，危害公共安全。

　　三、律师建议：出租人如何约定以保障权利

　　1、在租赁合同中制定专门的条款，明确约定“出租人可以停水停电或停用其他设施等方式催促承租人交纳租金的”。

　　2、房屋租赁注意事项多多，稍有不慎就很有可能带来无限的烦恼，必要时可委托律师代为草拟《租赁合同》，防范风险。

　　如租赁合同中没有约定出租人有权以停水停电方式催收租金的，出租人在承租人未依约支付租金时，擅自采取停水停电或停用其他设施等方式催收租金，给承租方造成了损失的，则出租人的行为构成了侵权。承租人可以据此拒交停水停电期间的租金，并可要求出租人赔偿由此造成的损失。