虚假按揭能否构成合同欺诈

　　案情：某房地产开发商在开发某房地产项目时，为了获得银行贷款，采用与本公司员工签订房屋预售合同，并向银行办理按揭的方式，获得了银行的按揭贷款。向银行按揭后，其所有房屋均在房地产登记管理机关办理了房屋抵押登记。后来，该房地产开发商又将房屋卖给了真正的买房人，并收取了房款，同时也交付了钥匙，但隐瞒了该房屋已经按揭抵押的事实，及至买房人办理过户登记时，才从房屋交易登记机关获悉房屋登记为他人且已经抵押的事实，房屋产权证无法办理。买房人以开发商欺诈售房为由要求与开发商解除合同并要求开发商双倍赔偿已付购房款。

　　对此，有两种意见：一种意见认为，开发商虽然隐瞒了该房已经按揭抵押的事实，但该按揭实为虚假按揭，并非真正的“一房二售”，开发商已经履行了交付房屋的义务，所谓的先买房的买房人人并非真正的购房人，其也不可能与实际买房人争房，至于实际买房人的产权证，只要开发商将银行贷款提前还完，就可解除抵押登记，从而使后买房的买房人办理产权证的障碍得以消除。因此，开发商不应承担双倍赔偿的民事责任；另一种意见则认为，开发商在后一售房过程中存在重大欺诈，致使合同无法履行，买房人完全有权解除合同并要求双倍赔偿。

　　分析：笔者同意第二种意见。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台以后，对于出卖人在订立商品房买卖合同后，未告知买受人而将房屋抵押给第三人或将该房屋卖与第三人，或者故意隐瞒未取得商品房预售许可证明或提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实等五种情形下的欺诈行为，规定了买房人可以要求解除合同，返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购款一倍的赔偿责任。

　　该案中，开发商是否存在欺诈售房，是其是否承担双倍赔偿的民事责任的争议焦点。后买房人在签订商品房预售合同时，开发商已经将该房向银行作了抵押登记，但其并未如实告知后买房人，这已经构成了隐瞒合同重大事项。买房人签订购房合同的目的是为了获得房屋的所有权，包括占有、使用、收益、处分该房屋的权利，而房屋一旦设置了抵押，则影响了其所有权的功能的发挥。因此，如果后买房人知道其所购买的房屋已经抵押给银行的事实，其最大的可能就是放弃购买该房屋。事实上，当买房人在支付了房款后，在办理产权证时知道房屋已经抵押的事实后，其要求解除合同的行为就已经表达了其被欺骗后的心理状态。因此，开发商的行为应当认定为欺诈行为。