签约后原房主拿到房产证房屋买卖合同是否有效

　　谢正军/图

　　——◆提问◆——

　　2009年11月，朱先生看上了一套二手房，经过几次协商，朱先生与房主签订了房屋买卖合同，约定房屋总价为170万元。朱先生支付了大部分房款后就开始对房子进行装修，之后就入住了。

　　入住后，朱先生多次催促房主办房屋过户手续，但房主说自己的身份证丢了，正在办理。这样拖了一年多。前不久，房主突然对朱先生说，她当时与朱先生签订房屋买卖合同时，还没有颁发房屋所有权证书即房产证，根据《城市房地产管理法》的相关规定，产权不明的房子是无权转让的。由此，房主说，当时签订的房屋买卖协议是无效的，她不想将房卖给朱先生了。

　　朱先生后来向周围邻居打听才知道，房主是在2010年8月取得了房屋所有权证书的。

　　朱先生想问，他与房主当时签订的房屋买卖合同有效吗？

　　——◆回答◆——

　　北京盈科律师事务所律师王百党认为，根据《合同法》相关规定，无处分权的人处分他人财产，在订立合同后取得处分权的，该合同照样有效。

　　上述纠纷中，朱先生与房主在签订房屋买卖合同时，房主尚未取得房屋产权，房主在此种情况下无处分该房屋的权利。从法律关系上分析，双方此时签署的合同属于效力待定合同。在朱先生正式入住该房屋期间，原房主在事实上已获得该房屋的产权，则视为该房屋的产权人，享有对该房屋处分的权利。既然原房主已经拿到房屋所有权证书，则双方合同正式履行的条件已经具备，双方当时签订的合同确定有效。