论物权法规定建筑物区分所有权必须解决的三个问题
――论物权法规定建筑物区分所有权必须解决的三个问题
在《物权法》草案中，已经规定了建筑物区分所有权。其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题，规定了“有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明起享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有的规则”。这个规则的基本内容是可行的，但是就窗前绿地、楼顶空间和停车位（即车库）的所有权问题，在现实生活中比较复杂，还有一些具体问题需要研究解决。
一、关于窗前绿地的权属问题
（一）窗前绿地权属争议的表现形式
现实生活中的商品房开发，在板式楼的开发中，很多开发商采用将一层住宅的窗前绿地归属于购买一层住宅的区分所有人使用。因此，在区分所有的建筑物小区中，在整体绿地归全体业主所共有的同时，一层住宅的区分所有人还有专有使用的绿地，圈起小栅栏，成为自家一统的格局。因而，在商品房销售中，尽管板式楼的一层是最难销售的，但是随着赠送窗前绿地的承诺，不仅一层楼的销售形势大为好转，而且一层楼的价格也由最低价格变为与最好的楼层价格一样高，真的形成了购房业主高兴、开发商更高兴的“双赢”局面。
但是，问题在于，窗前绿地的土地使用权属于全体业主，是区分所有建筑物的共有部分，全体业主对土地使用权行使共有的权利，将其中的一部分划归于某一个或者某一些业主享有专有使用权，那么对全体业主来说，其权利是不是受到了侵害？换言之，一层业主和开发商“双赢”的喜悦和利益是不是建筑在其他业主的权利损害的基础之上呢？
应当明确的是，按照建筑物区分所有权的基本规则，建筑物区分所有权包含三个权利，这就是对区分所有的建筑物专有部分享有的专有权、对共用部分的互有权，以及对于区分所有建筑物整体享有的成员权。就区分所有的建筑物而言，除了区分所有人依据专有权独占的专有部分之外，建筑物的其他部分以及设施、设备，都属于区分所有人共有（即互有权的标的）。因此，在研究窗前绿地的权属的时候，首先应当确定，小区绿地属于全体区分所有人所共有。
按照《物权法》草案的规定，关于小区绿地的权属规则是，有约定的依照其约定，没有约定的，除开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有。这个规则，看起来似乎界限是清楚的，可是，这里的有“约定”究竟是谁的约定？如果是开发商和购房人之间的约定，那么，他们之间的约定，怎样能够约束其他所有的区分所有权人，怎样能够处分其他区分所有权人的互有权？现在的做法，基本上都是开发商确定窗前绿地附随于一层住宅一同发售，在一层住宅的商品房买卖合同中，专门约定窗前绿地归属于一层建筑物住宅的区分所有权人专有使用。这里约定的尽管还是一个专有使用权的概念，但是这个使用权差不多是附随于建筑物的专有部分，随同于该专有部分一同取得；如果该住宅转让，则随同其一并转移。这样做，至少有以下两点后果：第一，将共有的部分绿地使用权，变为个人的专有权的附属部分，其他的区分所有权人不能再对这一部分的绿地行使权利；第二，开发商和少数区分所有权人独自决定了区分所有建筑物共有部分的处置，而没有尊重和保障其他区分所有权人的权利。
既然如此，将窗前绿地作为一层住宅区分所有权人的专有使用权的标的，是违反建筑物区分所有权的基本规则的。即使是开发商和一层住宅的区分所有权人有明确的约定，但这个约定也不能对抗其他区分所有权人的权利――因为开发商和购房者约定所处分的，是全体区分所有权人的共有权。因此，这种处分是无权处分。
因此，对于窗前绿地的权属问题，仅仅规定这样的一般规则还不够，还必须制定更为具体的规则，才能够预防发生纠纷，发生了纠纷也能够保证有妥善的解决争议的规则。
（二）确定窗前绿地权属规则的基础问题
确定窗前绿地的权属规则，应当解决以下几个最为基础性的问题：
首先，应当明确的是，区分所有的建筑物的土地权属仅仅是使用权，而不是所有权，不能笼统地确定谁对区分所有建筑物的绿地具有所有权，而只能是对于绿地上的植物才享有所有权。所以，在区分所有建筑物的绿地上，有三个权利：第一个权利是国家所有权，在我国，城市土地归国家所有；第二个权利是土地使用权，也就是区分所有建筑物地基的建设用地使用权，开发商建筑房屋、购房者购房取得区分所有权，对于建筑物所依附的土地都只享有使用权而不具有所有权；第三个权利是绿地植物的所有权，仅仅包括地上植物的所有权。因此，在区分所有的建筑物中，其所使用的土地都是国家所有，取得的只是国有土地使用权。区分所有建筑物区域内的绿地，其土地的权利也当然是国有土地使用权，只有其绿地上的植物，区分所有权人才享有所有权。就建筑物区分所有权而言，所谓的绿地，既包括绿地的土地使用权，也包括绿地的附着物的所有权。
其次，区分所有建筑物的绿地，属于全体区分所有权人共有。在建筑物区分所有权的三个组成部分中，除了对于区分所有的专有部分之外，其他的所有部分，都为区分所有人全体所共有，绿地同样属于共用部分，是全体区分所有权人所共有。对绿地的共有包括两个部分，一是绿地的土地使用权，二是土地上的地上附着物即绿地本身的所有权，这两个部分都属于全体区分所有权人所共有。
再次，决定窗前绿地的权属，原则上归属于区分所有人会议，由其决定窗前绿地的权利归属。由于区分所有建筑物除了专有部分之外的其他部分均为共有，同时对于区分所有的建筑物的最高决策权在于全体区分所有人会议，因此，在事实上能够决定窗前绿地的权利归属的，只有区分所有权人会议。如果一个区分所有建筑物的区分所有权人会议通过决议，确定窗前绿地属于本建筑物领域中的一层的区分所有权人享有的，那么，这个决议是有效的，一层的区分所有权人对窗前绿地可以享有专有使用权或者归属于其单独所有。开发商对此没有决策权，不能由开发商决定窗前绿地属于谁，就归谁所有或者专有使用。
最后，如果将窗前绿地归属于一层区分所有权人专有使用或者归属于其单独所有，则必须解决土地使用权的归属，窗前绿地的土地使用权应当专属于一层区分所有权人，对于该块土地使用权承担的义务也归属于该区分所有权人，否则不能将共有的绿地确定给个别人专有使用或者单独所有。
（三）确定窗前绿地权属的具体规则
根据以上确定窗前绿地权属的基础性的原则，确定窗前绿地的具体规则是：
1、《物权法》应当明确规定，区分所有的建筑物的绿地归属于全体区分所有权人共有，其地基的土地使用权属于区分所有权人共有。确定了这样的规则，就不准许任何人不经过全体区分所有权人会议的决议，而将窗前绿地归属于个别的区分所有权人专有使用或者单独所有。那种开发商在房屋买卖合同中与购房者约定，将窗前绿地归属于该区分所有权人专有使用或者单独所有的，不发生法律效力。
2、只有在特别的情况下，也就是开发商将土地使用权的分割处理好的情况下，才可以与一层区分所有权人约定，将窗前绿地的所有权、土地的使用权归属于该区分所有权人享有，或者享有专有使用权。这就是将窗前绿地的土地使用权和专有使用权确定为区分所有的专有部分，或者依附于其区分所有的专有部分而专有使用。同时，必须在土地使用权的划分上，将这一部分属于该区分所有权人单独所有或者专有使用的土地使用权的费用及绿地的维护费用，单独计算，从其他区分所有权人共有部分中予以扣除。不是这样的约定，对其他区分所有权人的权利归属没有效力。
3、在确定区分所有的建筑物除了专有部分之外的其他部分都为全体区分所有权人所共有的，即按照建筑物区分所有权的基本规则确定共有部分的权属的，那么，能够决定窗前绿地的专有使用权归属于一层的区分所有权人专有使用的，就只有区分所有权人会议。会议通过决议确认的，可以确定这个结果，会议不能作出这样的决议的，不能否定窗前绿地的一切权属归属于全体区分所有权人所共有。事实上，区分所有权人中的多数，也不会作出这样的决议，那么，也就不存在不解决土地权属的窗前绿地的专有使用问题。开发商自己与个别区分所有权人的约定，只能是一厢情愿，不能代表全体所有权人的意志。开发商如果坚持这样做，那只能构成对全体区分所有权人的权利的侵害，应当按照侵权行为法的规则处理。
二、关于楼顶空间的权属问题
（一）楼顶空间权属争议的表现
近年来，在区分所有建筑物的争议中，关于楼顶空间的权属纠纷也时有出现。主要的表现，是将建筑物的顶层的楼顶空间确定给顶层区分所有权人专有使用。这样，顶层的区分所有权人对于楼顶空间享有专有使用权，可以建设私家空中花园，单独享用。其结果是，建筑物的顶层价格大大提高，开发商能够获得更大的效益而投资并没有增加。这种结果也可谓之“双赢”局面。
但是，按照建筑物区分所有权的基本规则，建筑物的楼顶空间应当属于全体区分所有权人所共有。例如，澳门特别行政区民法典在规定区分所有建筑物（分层建筑物）的共同部分范围的条文中，就专门规定分层建筑物各楼宇之作遮挡之天台或屋顶，为分层建筑物之共同部分。我们的物权法草案没有规定的这样细致，但是，这样的原则是存在的。楼顶空间不仅仅可以建花园，还可以作更多的开发利用，如果将楼顶空间确定给个别的区分所有权人所专有使用，是不是破坏了建筑物区分所有权的整体共有关系，侵害了其他区分所有权人的权利呢？这是一个大问题。
（二）解决楼顶空间权属的基础理论
确定区分所有建筑物楼顶空间的权属问题，最基础的依据就是区分所有建筑物的专有部分和共用部分的界限确定。
在理论上，如何界定区分所有建筑物的专有部分，有五种不同的主张。一是“中心”说，即“壁心”说，认为区分所有建筑物专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心。这种观点对于界定权利的范围较为明确，但是对于建筑物的维护与管理则较为有害，原因是，对于境界壁的维护，不能只负责一半，应当将全部的境界壁作统一的修缮，壁心的分割，不利于对建筑物的维护和保养。二是“空间”说，这种观点以区分所有权的共有权理念为立论基础，与以单独所有为立论基础的上述“中心”说完全对立，认为专有部分的范围仅限于墙壁、地板、天花板所围成的空间部分，而界线点上的分割部分如墙壁、地板、天花板等则为全体或者部分区分所有人所共有。三是“最后粉刷表层”说，认为专有部分包含壁、柱等境界部分表层所粉刷的部分，亦即境界壁与其他境界的本体属共用部分，但境界壁上最后粉刷的表层部分属于专有部分。四是折中了壁心说和最后粉刷表层说的观点形成的主张，称之为“壁心说和最后粉刷表层说”，认为专有部分的范围应分为内部关系和外部关系而定，在区分所有权人内部，专有部分应仅包含壁、柱、地板及天花板等境界部分表层所粉刷的部分，但在外部关系上，尤其是对第三人关系上，专有部分应包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心线。五是“双重性”说，有的学者主张，前四种观点的主要分歧在于，是将墙壁作为共有部分还是作为专有部分对待，并主张墙壁既有专有财产的性质，又有共有财产的性质，具有双重属性。
在上述各种主张中，通说采用“壁心说和最后粉刷表层说”。这是建筑物区分所有权理论中最为精致的理论，能够很好地解决区分所有建筑物的专有部分和共用部分的虚实界限。虚的权利界限，在于壁心，实的权利界限，在于最后粉刷表层。确定楼顶空间的权属问题，也应当适用这个理论。
在界定区分所有建筑物的相邻区分所有权人各自的专有部分的界限时，其最基本的标准就是境界壁的壁心，在壁心的两侧分别为双方区分所有权人所有。但是这种界定的权利是虚的权利，解决的是相邻的区分所有权人之间的权利界限。在确定专有部分和共用部分的实质界限时，其标准是建筑物的最后粉刷表层。这种界定的是权利的实的权利，其最后粉刷表层之间的境界壁，是共用部分，是建筑物区分所有权中的互有权的标的。
在建筑物的顶层，区分所有权人没有与他人相邻，但是确定其专有部分的界限，仍然是壁心，顶层境界壁壁心的下侧，属于区分所有权人的专有部分，建立专有部分的所有权。但是，在界定专有部分和共用部分的界限时，则应以最后粉刷表层为标准，最后粉刷表层之外的顶层楼板，都属于共用部分，为全体区分所有权人所共有。
按照这样的标准，如果采用“壁心说”界定顶层所有权人的权利界限，其权利界限只及于顶层楼板的壁心，不可能冲出壁心，而达到整个顶层楼板，更不能达到顶层空间。如果采用“最后粉刷表层说”，区分所有权人的所有权界限实际只能及于顶层楼板自己一侧的最后粉刷表层，整个楼板的实体，都是全体区分所有权人所共有。
（三）解决楼顶空间权属争议的具体规则
根据以上理论和基本规则，区分所有建筑物的楼顶空间属于区分所有建筑物的共用部分，不能归属于顶层区分所有权人专有使用，应当归属于全体区分所有权人共有。
将区分所有建筑物的楼顶空间归属于顶层区分所有权人专有使用，或者归属于其专有部分，都是将区分所有建筑物的共用部分划归个别的区分所有权人专有使用或者专有所有，都是对其他区分所有权人的权益的侵害。其结果有三：一是全体区分所有权人的共有权的标的物被割让，割让的部分成为顶层区分所有权人的专有或者专有使用，无法对其行使权利；二是顶层区分所有权人虽然取得了楼顶空间的专有使用权或者所有权，但他是付出了代价的，这个代价，就是支出了高额的购房费用，他并不是无偿地占有全体区分所有权人的利益；三是开发商取得了转让楼顶空间的权利价金，获得了利益，而其获得利益的结果，就是全体区分所有权人的权利受到损害，这倒符合不当得利的法律特征。由此可见，开发商将楼顶空间出售给顶层区分所有权人，实际上是在用全体区分所有权人的权利谋取个人的利益，受到损害的是全体区分所有权人。
按照一般的规则，对于区分所有的其他部分，有约定的依照其约定，没有约定的除开发商能够证明自己享有所有权的之外归属于全体区分所有权人的规则，似乎还是存在问题。这就是，有约定，究竟是谁与谁的约定？如果仅仅是开发商和顶层区分所有权人之间的约定，他们能够处分属于全体区分所有权人所共有的楼顶空间吗？显然不能！
因此，解决楼顶空间权属争议的具体规则应当是：
1、楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有，原则上不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。建筑物本身与土地权属并不相同，区分所有建筑物的土地还有一个使用权的问题，开发商可以在公平合理的条件下做出一定的调整，把某些方面可以确定土地使用权归自己享有，或者归其他区分所有权人享有，只要不将费用分担在其他区分所有权人身上也就行了。而建筑物就是全体区分所有权人所有，与开发商没有关系，开发商无权处置。可以想象，开发商不能将一个没有顶层楼板的建筑物出卖给全体区分所有权人，那么也就不能将楼顶空间归属于自己所有，也不能通过约定将楼顶空间归属于顶层住宅区分所有权人专有使用。
2、开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间的专有使用权的，不发生法律效力，顶层区分所有权人不能够取得其专有使用的权利。在区分所有的建筑物上，顶层楼板都属于全体区分所有权人所共有，那么，顶层楼板以上的楼顶空间，当然更属于区分所有人所共有，其占有、使用、收益、处分，都是全体区分所有权人的权利，由全体区分所有权人共同支配。即使是开发商与个别区分所有权人约定，这个约定也不能对抗全体区分所有权人的权利。因此，开发商和顶层区分所有权人约定楼顶空间归属于该区分所有权人专有使用的，一律无效。
3、能够决定楼顶空间如何使用的，只有全体区分所有权人会议。区分所有建筑物的楼顶空间，对于全体区分所有权人而言，具有重要的价值。首先，楼顶空间关系到建筑物的防雨、寿命和安全，关乎到全体区分所有权人的利益。其次，建设楼顶空间，可以使全体区分所有权人增加活动空间，充分利用楼顶空间丰富区分所有权人的生活，提高生活质量。再次，楼顶空间的开发利用，具有丰富的内涵，例如利用楼顶空间作广告等，就是很好的开发利用，其所得利益归属于全体区分所有权人。这些利益与全体区分所有权人息息相关，不可任人予以侵害。对于这样的重大利益，必须由全体区分所有权人会议决定。如果区分所有权人会议决定楼顶空间可以交给顶层区分所有权人所专有使用，那么是有效的，但我想在一般情况下，区分所有权人会议是不会作出这样的决议的。因此，楼顶空间归属于顶层区分所有权人专有使用的可能性，几乎为零。
如果对于将楼顶空间确定为顶层区分所有权人专有使用或者专有而发生权属争议的，法官应当判决这样的约定无效，楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有。
三、关于停车位的权属问题
（一）停车位权属争议的表现形式
在有关建筑物区分所有权的共有权纠纷中，最常见、也是最复杂的，就是小区停车位的权属争议了。例如，北京海淀区牡丹园的华盛家园在销售时，开发商承诺每个区分所有权人都保证有一个停车位，但是，在区分所有权人入住之后，保有500辆汽车，却只有300个停车位。对此，开发商不是想办法解决停车位不足的问题，而是提高车位收费：地下停车位每小时2元，地上停车位2小时1元。区分所有权人拒交停车费，物业单位就组织十几个保安站在停车位出口成一排，阻止汽车出行。
这是一个典型的停车位纠纷。据了解，目前存在的停车位权属形式，主要有以下几种：
一是，停车位为小区的公共停车位，区分所有权人使用停车位，需要向物业管理单位交纳管理费，其他人交纳停车费。
二是，停车位为小区的私人停车位，区分所有权人使用时，首先要向开发商购买停车位的使用权，例如购买70年或者50年的使用权，该停车位为专有使用，其所有权或者归属于开发商，或者归属于全体业主。
三是，停车位附随于区分所有建筑物的专有部分，建立车位的专有权，为建筑物区分所有权中专有权的标的，停车位进行物权登记，发所有权的权属证书。
在现实的争议中，停车位纠纷的主要表现是权属不明：有的区分所有权人主张，既然是交付了高额的费用，对于停车位的权属就应当是所有权，应当颁发不动产所有权证，而不是使用权证；有的主张停车位为全体区分所有权人共同所有，每一个区分所有权人都有权使用，不应当由个人出资购买停车位的使用权；有的主张停车位的使用为共用部分的使用，不应当购买使用权，因而使开发商赚取好处而侵害了全体区分所有人的权利；有的购买了停车位的专有使用权，但是物业单位还要每个月收取管理费。例如，某开发商建好住宅之后出售，与购房者签订了商品房买卖合同，约定以12万元的价格购买小区内的一个停车位，享有使用权70年，但是不享有所有权。在办权属证书的时候，该区分所有人要求开发商确认购买的是停车位的所有权，因而发生争议。经过调查，发现开发商对于停车位的建设专门有土地使用权，并且申报了停车位的所有权权属证明，区分所有权人的使用权实际上是取得的一个长期的租赁权而已。但是在实践中，多数情况并不是如此，而是开发商就在区分所有人整体享有的土地使用权上面进行开发，并将其出售给各位区分所有权人使用，等于是区分所有权人自己的土地使用权、共有的停车位，却被开发商将停车位的价金占为己有。
这些争议表明，在建筑物区分所有权领域中，停车位的性质和权属的问题是十分重要的，涉及到全体区分所有权人的利益，必须规定清晰、明确的具体规则，才能够保护区分所有权人的合法权益。
（二）解决停车位权属应当考虑到的问题
各国建筑物区分所有权立法都极为重视区分所有建筑物的停车位建设及其权属问题。我国立法和司法对区分所有建筑物的依法管理，应当重视借鉴国外的立法经验。
区分所有建筑物的停车位建设是极为重要的。现代社会的城市人生活，几乎离不开汽车，因此，开发城市的区分所有建筑物必须解决停车位的问题。在一般的国家立法中，差不多都要规定开发区分所有的建筑物都必须建设适当的停车位。例如，法国自1950年代以来，根据法国都市计划法，在新筑建筑物时，建筑者负有与建筑物基地内为每户设计一个停车空间的义务；于屋外设置必要停车场空间而无基地时，建筑者即使向下挖掘三层乃至于四层、五层的深度，也必须设置停车场。在美国夏威夷，基准建筑法规定建筑商和土地开发者在建筑公寓的时候，必须备置充足的居住者用的停车区域，并按住居单元予以分配，或者出售给每一个住居单元，作为共同部分予以维持，对区分所有者发给停车许可证书。加拿大多伦多市则进一步规定了建筑单元停车位的数量基准，规定一个具有2间卧室的建筑单元，须有一个停车位；具有3间卧室的建筑单元，须有两个停车位；同时须建有来客的停车位。
在停车位权属的立法上，各国规定较为复杂。有的规定为属于区分所有权人专有部分，如德国，认为“以持久性界标标明范围的停车场，视为有独立性的房间”，因此可以建立专有所有权。在日本，最高法院原来的立场是将区分所有建筑物停车位界定为专有部分，其依据是停车场满足于构造上的独立性和利用上的独立性这两个专有部分的基本特征而确定的，后来学者对这种立场进行批判，采纳了屋内停车场的权属为专有使用权的意见，基础是在共用部分上，由特定区分所有其人于设定目的的利益范围内对共用部分享有使用权，其他区分所有权人于不妨害专有使用权形式的范围内，也可利用专有使用权的客体。在美国，建筑公寓中的停车场的权利及其规则，都由管理团体在宣言或者规约中予以确定，同时，理事会也可以在建筑物规则中随时订定；而在夏威夷，则将停车位作为建筑物的共用部分维持权属，按照建筑单元予以分配。在我国澳门特别行政区，将停车位区别不同情况，分为归属于区分所有权人单独所有的专用部分和属于全体区分所有权人所共有的共用部分。我国台湾则通过内政部营建署的命令，规定建筑物在地下室依法附建的防空避难所兼停车空间，视为公共设施，不准登记为个人私有，也不准分割零售，因此，区分所有建筑物依法应附建的停车空间为建筑物的必要设施，其性质与共用走廊、楼梯相同，不必编订门牌号码。
在我国，现行立法没有关于建筑物区分所有权的规定，因此对于区分所有建筑物的停车位的权属问题没有明文规定；在《物业管理条例》中也没有规定停车位的问题。在现实中，相比较而言，我国区分所有建筑物停车位的权属状况较为混乱，缺少必要的法律规制，在《物权法》草案的条文中作出的区分所有建筑物共用部分的一般规则，很难解决现实中复杂、多样的权属争议。
区分所有建筑物的停车位权属问题与窗前绿地和楼顶空间的权属问题都不相同，具有特殊性。其特殊之处就在于，停车位的土地使用权可以单独计算，不计入公摊面积，而不像窗前绿地那样，一般都属于全体区分所有权人共有，也不像楼顶空间那样，只能属于全体区分所有权人共有。在现实中，也存在开发商单独开发停车位的情形，也算一个特点。
因此，解决停车位权属争议，最重要、也是最基础的，就是确定停车位的所有权归属。在此基础上，才能够研究停车位权属争议的具体规则。
从原则上说，停车位是区分所有权人全体共有的，因为在区分所有建筑物中，除了专有部分建立所有权的之外，其他部分都应当是全体区分所有权人所共有。停车位并不是依附于建筑物的专有部分，而是独立于建筑物专有部分之外，因此应当是共用部分，是建筑物区分所有权中共有权的标的物。如果这个基本规则确立，那么，停车位的所有权为全体区分所有权人所共有，区分所有权人对于自己所有的停车位的使用，就是如何进行分配的问题。
如何对待开发商对停车位的单独开发问题？按照《物权法》草案的规定，开发商如果能够证明自己对停车位具有独立的土地使用权和停车位的所有权的，那么，开发商享有停车位的所有权，区分所有权人使用停车位，只能够是向开发商购买使用权或者进行租赁。需要说明的是，如果区分所有建筑物本身没有建设停车位，开发商自己独立开发停车位并取得所有权的，是不允许的，因为现代社会的区分所有建筑物的开发不能不建有停车位，不建有足够数量停车位的区分所有建筑物将是违法建筑。
因此，确定停车位所有权的基本规则就是，区分所有建筑物的停车位原则上归全体区分所有人所共有；但是，如果区分所有权人能够证明自己享有的是专有权，或者开发商能够证明自己享有停车位的所有权的，适用“除外”的规定，不过，后者存在的前提是这些停车位不属于区分所有建筑物的组成部分。
值得研究的是，停车位的权属问题是否仅仅依靠约定就能够解决问题？我认为，必须根据实际发生权属的基础事实来确定。如果仅仅是依据约定来确定停车位的所有权，是不能成立的。如果停车位不属于区分所有权人单独所有，也不属于开发商单独所有，那么，停车位的所有权就是区分所有权人的，就可以确定为停车位属于全体区分所有权人共有，是建筑物的共有部分，至于如何分配使用权，则可以通过约定确定权属。
（三）处理停车位权属争议的具体规则
依据以上分析，我国《物权法》关于建筑物区分所有权中的停车位的规定，应当明确以下具体规则：
1、区分所有的建筑物的建设，必须保证设置足够区分所有权人使用的停车位。现代社会生活，人们离不开汽车作为交通工具。在我国城市中，私人汽车的保有量在不断提高，而且会越来越高。因此，区分所有建筑物的停车位是必须建设并且必须具有足够数量的。在立法中，应当明确规定，房产开发商在开发建设区分所有建筑物时，必须建立足够的停车位，最好参照多伦多市的规定，两个卧室的单元设置一个停车位，三个以上卧室的单元应当设有两个停车位，并且需要建设一定数量的公共停车位。禁止开发商将区分所有建筑物的停车位建设纳入自己的所有权范围单独开发。
2、在我国，区分所有建筑物的停车位应当尽量不确定为区分所有权人的专有部分，设置单独所有权。特别是对于区分所有建筑物的地下停车位，不能规定区分所有建筑物的专有部分，不能归属于区分所有权人个人所有。一方面，确定停车位为专有部分会出现矛盾，例如确定一个建筑单元有一个单独所有的停车位，可是有的区分所有权人可能没有汽车，根本就不需要停车位，而有的区分所有权人有两辆、三辆汽车，需要较多的停车位；另一方面，则将停车位特别是建筑在地下的停车位确定为公共设施，对于防空、避嫌等方面都具有重要的意义。如果将其规定为个人的专有部分，设立私人的所有权，则在急切需要的时候会出现麻烦。
3、区分所有建筑物停车位的性质是区分所有建筑物的共用部分，其权属归属于全体区分所有权人所共有，只有区分所有权人能够证明其权属归自己单独所有，或者开发商能够证明自己享有所有权的除外。因此，在区分所有的建筑物中，停车位应当与建筑物的其他共用部分诸如楼道、阶梯、门廊、绿地一样，属于全体区分所有权人共有，为互有权的标的。停车位作为区分所有建筑物的附属部分，构成建筑物的共用部分，防止区分所有权人的权利受到损害。对于开发商单独开发并对停车位享有所有权的，应从维护区分所有建筑物的统一性和区分所有权人的合法权益的统一性出发，予以限制，不准许在没有建设共有的区分所有建筑物停车位的情况下，自行独立开发停车位。
4、区分所有建筑物的停车位应当分为公共停车位和专用停车位，专用停车位归属于区分所有权人专有使用，公共停车位归属于区分所有人临时使用和来客使用。专用停车位使用权的取得，法律应当规定，采取的方式可以是分配也可以是认购，还可以采用其他办法确定。确定的停车位专有使用权，不依附于其专有部分的所有权，不是建筑物区分所有权的专有权的附属部分，在转移建筑物区分所有权的时候，不是必然随之转移，而需要专门约定。至于停车位的管理问题，应当通过区分所有人会议制定公约或者规则。
5、将停车位确认为区分所有权人所单独所有的，该区分所有权人对其享有专有权。该专有权就是所有权，与其所专有的建筑单元的所有权是一个性质的权利。由于建筑单元与停车位一般具有物理上的非连贯性，因此，停车位并非一定随建筑单元所有权的移转而移转，即建筑单元所有权的移转可以离开停车位所有权的移转而单独进行。单独约定停车位权属转移的，只要符合法律规定的条件，应当为有效的约定。
四、结语
在写完这篇文章的草稿时，我和一位资深的高级法院退休法官谈到了本文论述的这三个问题。他说了一句极为精辟的话：“这三个问题的核心问题都在于是否将其计入公摊面积。”这正是我所要说的对这三个问题进行确认的基本判断准则。凡是将窗前绿地、楼顶空间和停车位计入公摊面积，而由区分所有权人支付价金的，就必然是区分所有建筑物的共用部分，全体区分所有权人享有互有权；凡是没有将窗前绿地、楼顶空间和停车位计入公摊面积，其他区分所有权人没有支付价金而仅仅由窗前绿地、楼顶空间和停车位的使用权人支付价金的，就是权利人就享有互有权或者专有使用权。不过，楼顶空间的问题还是特殊一些，因为它涉及到建筑物的综合利用和修缮、管理，应当归属于共用部分，不应归属于个别区分所有权人专有使用。