刘世明房屋买卖合同纠纷一案

　　上诉人四川亿达实业发展有限公司（以下简称亿达公司）因与被上诉人刘世明房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2006）锦江民初字第1536号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人亿达公司的委托代理人陈晨曦，被上诉人刘世明的委托代理人李娟、唐兵兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　刘世明在一审中诉称，刘世明与亿达公司签订《商品房买卖合同》后交清了各项费用，亿达公司也将商品房交付刘世明使用，但亿达公司为刘世明办理房屋权属证书的时间，超出了合同约定的期限。请求判决亿达公司依照《商品房买卖合同》第十五条的约定，按刘世明已付购房款的1%支付违约金共计4212元。

　　原审认为，刘世明与亿达公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，刘世明按约向亿达公司支付了全部购房款，而亿达公司也应当在房屋交付刘世明使用后的360日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，协助刘世明办理房屋权属证书。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。故亿达公司协助刘世明取得房屋权属证书不仅是合同约定的义务，也是亿达公司的法定义务。亿达公司虽办理了初始产权登记即大产权，但未能在合同和法律规定的期限内协助刘世明取得房屋权属证书，亿达公司也未提供证据证明刘世明不能在规定期限内取得房屋权属证书不是亿达公司的原因，故亿达公司应当承担违约责任。现刘世明请求亿达公司支付违约金4212元，符合合同约定和法律规定，应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定判决：亿达公司于判决发生法律效力之日起十日内支付刘世明违约金4212元。本案案件受理费178元，其他诉讼费89元，共计267元，由亿达公司承担。

　　宣判后，亿达公司不服判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。主要上诉理由为：一、一审法院适用法律错误。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。该司法解释确定的归责原则是过错责任原则。但一审法院将“由于出卖人的原因”误读为“由于出卖人不能证明的原因”，将司法解释规定的过错责任原则误解成过错推定原则，并进一步推定上诉人承担责任，属于适用法律不当。同时，购房者未能及时取得房产证书的原因很多，在没有证据证明是“由于出卖人的原因”就径行判决上诉人承担违约责任，不符合司法解释的规定。二、一审法院认定上诉人“未能按时履行协助义务”，扩大了上诉人在商品房买卖合同中的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。该约定是要求上诉人限时办妥大产权，并非约定由出卖人限时办妥小产权。上诉人只要在合同约定的期限内取得了大产权（初始登记），就完成了合同规定的协助义务，剩下的办证事宜应由购房人自理。由于被上诉人于2004年12月28日实收房屋，而上诉人于2005年6月15日办理了初始产权登记，上诉人履行义务的时间并未超过360日，故不应当承担违约责任。三、一审判决混淆了本案的法律关系。双方签订《商品房买卖合同》后，建立了买卖合同关系。在房屋交付使用后，双方又签署了代办小产权委托书，双方建立的是委托合同关系。因此，先后签订的两个合同体现的是两个完全不同的法律关系，后者是一个新的法律关系。同时，履行商品房买卖合同义务是债权行为，办理产权登记是物权行为。法规、规章规定是由购房户办理分户产权，而代办产权是一种特殊的情况，需要购房人专项委托，不可能直接基于买卖合同而推论产生随附物权行为，买卖合同约定的期限也不是委托合同的当然条款。依常理，买卖合同约定的“360日”期限，不可能同时适用于委托合同，“360日”是买卖合同约定上诉人“办妥大产权”的期限，如果没有发生购房者委托办小产权一事，上诉人即使在第“359日”办妥大产权也不算违反买卖合同的约定。同时，被上诉人主张委托合同权利，也应当另行起诉并承担举证责任。

　　综上所述，一审判决混淆了当事人之间先后建立的两个法律关系，既认定双方系委托合同关系，又依据买卖合同判决上诉人承担违约责任，不能自圆其说。请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。

　　被上诉人刘世明答辩称，双方签订商品房买卖合同后，亿达公司收取办理房屋权属登记的相关费用，认可了承担办理分户产权的义务，并为被上诉人在房管部门办理了分户产权。上诉人在约定的时间不作为，导致业主在约定的办证期限届满时不能取得分户产权，应当承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

　　经审理查明，2004年，刘世明与亿达公司签订《商品房买卖合同》，约定由刘世明购买亿达公司位于成都市锦江区滨江东路“星河名都”1栋5单元7楼2号的房屋，房款共计421242元。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，刘世明按约向亿达公司支付了购房款，亿达公司于2004年12月28日将房屋交付刘世明使用。刘世明接收房屋后向亿达公司交纳了办理房屋权属登记的委托书和相关契税。亿达公司于2005年6月15日办理了“星河名都”的初始产权登记。2006年1月19日，成都市房产管理局为刘世明所购房屋颁发了房屋所有权证。

　　本院认为，刘世明与亿达公司签订《商品房买卖合同》后，双方建立了商品房买卖合同关系，依照合同约定，亿达公司作为商品房出卖人负有并保证将约定的标的物所有权转移给买受人的义务。由于双方交易的标的物系预售的商品房，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”同时，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”即商品房所有权的转移，出卖人不仅应当将房屋交付买受人占有、使用，还应依法将房屋权属过户登记到买受人名下。因此，协助商品房买受人办理相应的土地使用权变更和房屋所有权登记手续，领取房屋分户产权证是出卖人在履行商品房买卖合同中的主要义务。本案中，刘世明以亿达公司未按照《商品房买卖合同》约定的期限履行该项协助义务为由，请求判决亿达公司承担违约责任，故本案属于商品房买卖合同纠纷。由于办理房屋权属过户登记手续是商品房买卖合同双方的义务，不能以刘世明向亿达公司出具了办理房屋权属登记的委托手续而认定双方建立了独立于买卖合同的新的委托合同关系。刘世明向亿达公司出具办理房屋权属登记的委托手续，交纳相应契税，其目的是配合亿达公司在办理房屋初始产权登记后为商品房买受人在房管部门办理分户产权登记，即配合亿达公司履行标的物交付义务的行为。

　　对于亿达公司所述双方签订的《商品房买卖合同》第十五条载明的“360日”是约定亿达公司“办妥大产权”的期限的主张，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。对该约定中的“360日”期限应当理解为买受人取得房地产权属证书的期限，并非亿达公司办理“星河名都”初始产权登记的期限。故对亿达公司的该项主张，本院不予支持。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，刘世明向亿达公司出具了办理房屋权属登记的委托手续，并向亿达公司交纳了相应契税，已经完成了配合亿达公司在房管部门办理分户产权登记的义务，有关办理分户产权登记的其它事项应当由亿达公司完成。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”由于本案商品房买受人刘世明向亿达公司出具委托书并给付相关契税后，有关办理分户产权登记的其它事项属于亿达公司的合同义务，对是否履行了相关义务，应当由负有履行义务的亿达公司承担举证责任。因刘世明取得其所购房屋所有权证的时间已经超过了本案《商品房买卖合同》第十五条约定的期限，而亿达公司没有举证证明其如期履行了合同义务或者逾期取得房屋所有权证并非亿达公司的原因所致，故应承担举证不能的法律后果，应当认定刘世明逾期取得其所购房屋所有权证是出卖人亿达公司的原因所致。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原审法院据此判决亿达公司向刘世明承担违约责任正确。

　　综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。对亿达公司提出的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　本案一审案件受理费及其他诉讼费用的负担，按原审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费178元，由四川亿达实业发展有限公司负担。