上海某某有限公司诉阮某某房屋租赁合同纠纷案

　　原告上海某某有限公司与被告阮某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高某、被告委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称，原告和案外人卢某某、卢某程于2001年11月27日签订《续租营业房协议书》一份，约定原告因组建南翔某某市场之需，由案外人卢某某、卢某程将其所有的位于本区南翔镇某某街某某号、建筑面积为317.50平方米的房屋继续出租给原告，作小商品市场营业用房。续租期限为5年，自2001年11月1日起至2006年10月31日止。因原告租赁上述房屋的目的是组建管理南翔某某市场，故将承租的房屋分割成21个经营铺位和公共通道，并以组建成立的上海某某市场经营管理有限公司名义将21个铺位以签订《进场经营协议书》的形式再行出租给被告阮某某等人用于经营。该《进场经营协议书》约定被告阮某某经营使用49号铺位，租期于2006年10月30日到期。租赁费用为每年3524.52元，管理费为每年4497.48元。因被告阮某某在协议到期后不肯迁出，致原告未能将租赁房屋返还案外人卢某某、卢某程，卢某某、卢某程遂诉讼来院，要求原告返还租赁房屋并支付房屋使用费。法院以（2006）嘉民一（民）初字第4749号民事判决书判决被告迁出租赁房屋，原告向卢某某、卢某程按双方原约定租金的130%支付房屋使用费。后原告已于2008年2月19日按判决书要求向卢某某、卢某程支付了至2007年12月12日的房屋使用费。被告在租赁期满后继续使用租赁房屋至2007年12月12日，但未向原告支付相应费用。故原告起诉来院，要求被告支付2006年11月1日至2007年12月12日的商铺使用费5109.10元（按原约定的130%）、管理费5014.99元。

　　被告辩称，原、被告双方签订《进场经营协议书》属实。但该《进场经营协议书》至2006年10月31日到期后双方未续签合同，双方之间已无租赁关系，故原告无权向被告主张租金。原告所述被告在协议到期后不肯搬出商铺，导致原告无法向案外人交还房屋的情况与事实不符。实际上，原告在协议到期后希望继续与案外人续约并进而与被告续签合同以获取更多利益。由于原告与案外人协商不成，案外人遂向法院起诉。该案经法院以（2006）嘉民一（民）初字第4749号民事判决书审理结束后，被告和案外人卢某某、卢某程于2007年12月12日签订了租赁协议，并且被告向案外人支付了2006年11月1日至2007年12月12日的租金。至于原告将租金分成使用费和管理费则没有相应依据。而原告收取被告的保证金应予返还。另外，原告的诉请已逾诉讼时效。故被告不同意原告的诉讼请求。

　　经审理查明，原告和案外人卢某某、卢某程于2001年11月27日签订《续租营业房协议书》一份，约定原告因组建南翔某某市场之需，由案外人卢某某、卢某程将其所有的位于本区南翔镇某某街某某号、建筑面积为317.50平方米的房屋继续出租给原告，作小商品市场营业用房。续租期限为5年，自2001年11月1日起至2006年10月31日止；租赁期限内租金不变，每年为136800元，房租税金由原告另行承担；原告应在每年起租日起30日内一次性付清当年全部租金等。因原告租赁上述房屋的目的是组建管理南翔某某市场，故其将承租的房屋分割成21个经营铺位和公共通道，并以组建成立的上海某某市场经营管理有限公司名义将21个铺位以签订《进场经营协议书》的形式再行出租给被告阮某某等人用于经营。该《进场经营协议书》约定被告阮某某经营使用49号摊位，租赁期限为1年，自2005年10月31日起至2006年10月30日止；被告使用摊位费用暂定每1年7740元；摊位费采取先交后用的办法，每年必须在10月31日前交清；被告进入市场应缴纳保证金500元；协议还对水电费用的承担等作了约定。签约后，被告依约使用租赁房屋，并能依约支付租金。2006年8月，案外人卢某某、卢某程致函原告告知：双方的租赁合同即将到期，如原告需续订合同的，应在同年10月1日前续签合同，且租金标准调整为每天每平方米2.50元。因原告对案外人的上述信函未及时作出答复，案外人于同年10月18日再次致函原告，告知原告其经通知后，未能在合理期间与案外人续签合同，视为放弃续签，要求其在原协议到期后返还租赁物；如迟延归还，应按原通知确定的价格支付费用。次日，原告向案外人回函，表示：案外人要求调整租金的幅度太大，难以接受，故同意在原协议到期后返还房屋。但原告在双方原租赁协议到期后未能将租赁房屋返还案外人，案外人遂诉讼来院。该案经法院审理以（2006）嘉民一（民）初字第4749号民事判决书判决如下：一、被告阮某某等人应于本判决生效之日起十日内自嘉定区南翔镇某某街某某号房屋内迁出；二、原告上海某某有限公司应于本判决生效之日起十日内将嘉定区南翔镇某某街某某号房屋返还卢某某、卢某程；三、原告上海某某有限公司应于本判决生效之日起十日内给付卢某某、卢某程2006年11月1日至2007年4月6日期间的房屋实际使用费76266.68元；四、原告上海某某有限公司应按每天347元的标准（即原约定租金的130%）支付卢某某、卢某程自2007年4月7日起至本判决生效时止的房屋实际使用费，该款上海某某有限公司应于本判决生效之日起十日内给付卢某某、卢某程。