梁某与朱某房屋转让合同纠纷案

　　上诉人朱某因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，认定如下事实：

　　一、2003年1月18日，原、被告签订协议书。双方约定：旭飞华达苑九洲阁房产为被告以一次性付款方式向开发商购买，该房的房地产证正在办理之中，原告以人民币22万元的价格向被告购买该房；由于房地产证在办理之中，原告同意向被告付订金人民币2万元，被告将钥匙交给原告，房屋在未过户给原告前，因该房产产生的收益及任何相关费用，均由原告承担；房屋在国土局办理过户登记申请时，原告须先向被告付款人民币10万元，待被告交完税费的同时，原告把余款人民币10万元付给被告；因被告已开通有线电视和管道煤气并已向物业管理公司交纳押金，房产过户到原告名下后，原告应将押金退回被告。协议书签订后，原告向被告支付了订金人民币2万元。同年4月8日，被告领取了该房屋的房地产证。上述事实有原告提供的证据协议书及庭审中双方的确认证实。

　　二、原告于2003年1月至7月期间使用涉案房产。

　　三、同年4月18日，深圳市房地产咨询有限公司对涉案房产进行了评估，根据评估结果报告书显示：委托评估方为被告，评估净值为人民币251161元。深圳市房地产咨询有限公司收取评估费人民币1000元，并开具了发票，顾客名称一栏注明为梁某。

　　原审法院认为，原、被告在协商一致的基础上签订了房屋买卖协议书，协议书的内容亦未违反我国法律、行政法规的强制及禁止性规定，该协议书合法有效。根据合同内容显示，原、被告选择了一次性支付购房款，付款方式为在原告支付订金2万元后，余下款项应在涉案房屋在国土局办理过户登记申请及被告交完税费时支付。至于，原告称与被告达成按揭方式支付购房款，从而变更了付款方式。对此，原告仅提供评估佐证，并未提供其他诉请理由提及的按揭贷款合同。本院认为，签订按揭贷款合同需要房屋进行评估，但不能以此反证房屋评估均是为了办理按揭贷款手续。原告称与被告达成新的付款方式的依据不足。原、被告签订的协议书，已无法实现双方房屋买卖的合同目的，双方当事人亦同意解除买卖协议书，原告要求解除协议书的诉讼请求，本院予以支持。同时，双方约定余下购房款的付款时间为涉案房屋在国土局办理过户登记申请，故被告认为原告违约在先的辩解，本院不予采信。被告虽然通知了原告房地产证已办理完毕，但办理房地产权转移需由原、被告的相互配合，原、被告对房地产权的转移均负的义务，在当事人未事先明确约定双方在办理房地产权转移中负有的具体责任时，双方对房地产权利未能转移均负有责任。故，鉴于原、被告约定不明，依据协议书不能认定房屋买卖目的不能实现应当归责于原告亦或被告。故，本案的“订金”不适用“定金”原则。原审法院参照我国相关法律规定，合同解除后，被告应向原告返还订金人民币2万元。原告应向被告支付占用房屋期间的使用费人民币5830.5元。关于有线费工本费及煤气开户费，原告提供的收款发票只能证明被告向相关单位支付了上述费用，而不能证明原告将该费用已向被告支付，故，原告要求被告支付有线电视、煤气开户费的诉讼请求，本院不予支持。关于评估费，评估报告显示委托评估人为被告，而原告支付了评估费。原、被告对评估费的负担未有约定，既然被告委托评估，被告应当负担该费用，被告应将评估费人民币1000元返还原告。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第二百二十八、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，判决如下：一、解除原、被告签订的《协议书》；二、被告向原告返还订金人民币2万元及评估费人民币1000元，扣除原告使用涉案房产的占用费人民币5830.5元，被告实际返还数额为人民币15169.5元；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费人民币1378元，由原告负担人民币550元，被告负担人民币828元。

　　上诉人朱某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销深圳市罗湖区人民法院民事判决书。二、被上诉人承担违约责任，订金2万元人民币不予退还。三、房产评估费用由被上诉人承担。四、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。

　　上诉事实与理由：一、关于本案的事实部分，一审法院认定错误。双方签订的《协议书》是双方真实意思表示，双方约定一次性付款买房，后被上诉方单方面要求做银行按揭，因上诉方不同意故一直拖延不去办理房产证。就单方拒绝履行协议，属典型的违约行为。一审法院各打五十板，有违法律的公正性。所以，一审判决理应撤销。

　　二、根据《协议书》，双方一同前往国土局办理房产证，上诉人多次相约、催促（有书面通知及特快专递回执为证）被上诉人拒不同往。此已违反《协议书》第5条，订金不予退还。

　　三、关于评估费。上诉人从未委托被上诉人对涉案房产进行评估，是被上诉人单方面委托进行的评估，该评估发票上清楚显示委托人为被上诉人梁某，此为被上诉人的个人行为，理应由其承担费用，所以法院不能判令上诉人承担该费用。

　　综上，原审裁定所认定事实完全错误。为此，特提起上诉，请求作出公正判决，以维护法律的尊严，保护上诉人的合法权益。

　　被上诉人书面答辩称：一、针对上诉人的上诉人理由，答辩人有不同看法。1、关于上诉人称“是答辩人单方要求做银行按揭”问题。从评估报告书来看，委托方是上诉人。从证人叶某的证词（因一审法院未许可答辩人的申请，证人未能出庭作证）来看，上诉人与答辩人曾于2003年带齐办理按揭的相关证件一同去广东发展银行田贝支行办理房产按揭手续。以上事实说明，上诉人是同意答辩人以按揭贷款方式支付房款的。否则，上诉人不可能会委托公司对房产进行评估，更不会与答辩人一同去银行办贷款按揭。2、关于上诉人称其多次相约、催促答辩人问题。（1）答辩人从未收到上诉人所谓的书面通知；（2）退一步讲，即使上诉人称其以邮寄方式通知过答辩人属实，但也是通知在后，委托评估及一同去银行办贷款按揭即购房款支付方式变更在先。因此，是上诉人违约在先，其应承担本案的违约责任。3、关于评估费问题。上诉人称是答辩人单方面委托评估的，但评估报告中清楚写明委托方是上诉人。上诉人对上述证据确凿的事实都加以否认，纯属狡辩。

　　二、原审法院没有支持答辩人要求上诉人返还有线电视工本费、煤气开户费及双倍返还定金的诉讼请求，是认定本案事实错误，进而作出对答辩人不公的判决。理由：1、如果有线电视工本费、煤气开户费不是答辩人所交，那么发票怎么会在答辩人手上。2、本案的证据充分证明是上诉人违约在先，其应按协议约定承担双倍返还定金的违约责任。

　　综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的无理上诉请求。

　　本院经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。？

　　本院认为，上诉人与被上诉人于2003年1月18日签订的协议书是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，该协议应认定为有效。该协议书约定，被上诉人以人民币22万元的价格向上诉人购买涉案房产，在被上诉人支付订金人民币2万元后，对剩余的20万元房款的支付时间，双方当事人在协议中约定，房屋在国土局办理过户登记申请时，被上诉人先向上诉人支付人民币10万元，待上诉人交完税费的同时，被上诉人再支付余款人民币10万元。由此可见，双方约定被上诉人支付剩余20万元房款的前提条件为双方到国土局办理过户登记申请。本案中，上诉人无证据证明其单方或者与被上诉人双方曾向产权登记部门申请产权过户登记，因此，上诉人认为被上诉人未按照约定支付剩余购房款从而构成违约的理由不成立，本院不予支持。

　　在协议书中，上诉人与被上诉人未明确约定到国土局办理产权过户登记申请的时间以及双方在办理产权过户登记过程中所承担的具体义务，对此双方均存在过错。现双方当事人已经实际终止了买卖关系，因此，上诉人应当将被上诉人所交的2万元订金予以返还。上诉人认为被上诉人违反协议书的约定，订金不予退还的上诉理由不成立，本院不予支持。被上诉人主动提出返还2万元订金的款项前应当扣除其2003年1月至7月期间使用涉案房产的房屋使用费，原审法院依此判决返还订金2万元并扣除房屋使用费5830.50元是正确的，本院予以维持。

　　关于对涉案房产的评估费人民币1000.00元，由于评估是被上诉人单方自行委托深圳市房地产咨询有限公司进行的，该费用应当由被上诉人承担。原审判决对此认定不妥，本院予以纠正。

　　综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：

　　一、维持深圳市罗湖区人民法院民事判决第一项、第三项；

　　二、变更深圳市罗湖区人民法院民事判决第二项，上诉人朱某应向被上诉人梁某返还订金人民币2万元，扣除被上诉人梁某使用涉案房产的使用费人民币5830.50元，上诉人朱某实际返还数额为人民币14169.50元。

　　本案一、二审案件受理费共计人民币2756.00元，由上诉人朱某负担人民币1515.80元，被上诉人梁某负担人民币1240.20元。