梁开太诉固始县中远实业有限公司相邻土地使用权转让合同纠纷

　　原告梁开太与被告固始县中远实业有限公司（下称中远公司）相邻土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2007年6月25日作出（2007）固民初字第730号民事判决，双方当事人均提起上诉。信阳市中级人民法院于2007年12月18日作出（2007）信中法民终字第565号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁开太及其委托代理人梁永岱、杨强、被告中远公司的委托代理人曹吉文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告梁开太诉称，被告在其住宅南边建高楼，因通风、采光发生纠纷，双方于2007年4月8日达成协议，被告新建楼房的北墙与其现有南墙距离80公分左右。后被告违反约定，仅留有约35公分，侵占其45公分合法权益。要求被告停止侵害，排除妨碍，按约恢复80公分间距原状，并赔偿其一切经济损失，或者一次性赔偿其经济损失50000元。

　　被告中远公司辩称，其在原告相邻方建房，已预见到可能影响原告的通风采光，与原告协商，已赔偿原告38000元，原告受损的权益得到充分的弥补，原告要求再次赔偿其不答应。原告诉其建房违约不实，其新建楼房北墙离自己的新建院墙40余公分，新建院墙离原告南墙50公分以外，即其新建楼房北墙距原告的南墙远远多于双方约定的80公分，故不存在违约。再者，协议第2条的意思并不是必须给原告留够80公分，而是楼房建成后，剩多少就是多少，根据面积已让出8.34平方米。

　　经审理查明，1989年以来，原告一直与固始县七粮店邻居。两家之间有七粮店一座院墙作为界线，原告在北，院墙的南边是七粮店一块空场地。2006年4月，中远公司取得了该空场地的土地使用权。同年6月，中远公司拆除上述院墙，在该墙南边重砌一座新院墙，老院墙的痕迹仍在。两墙净空，西端为87公分，东端为97公分。2006年11月2日，固始县建设局为中远公司颁发《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，确定中远公司商住楼的建设位置为（临街）蓼东路东侧，七粮店院内，建设规模为框架六层。2007年4月5日，固始县人民政府为中远公司使用七粮店院内的空场地颁发了《建设用地批准书》，明确北以墙外为界。同月8日，原告对被告在七粮店院内新建六层楼房，会影响其通风、采光和日照提出异议，双方经协商，达成书面协议。协议载明：“甲方（指被告）在征地内盖座东门朝西六层楼房，因影响乙方（指原告）日照、采光、通风。特别乙方朝南两间房将因甲方盖六层楼房遮挡，乙方因朝南两间房缺少居住的条件，两方经过多次协商，乙方作出让步。”协议约定：“2、甲方座东朝西六层楼竣工后，北墙与乙方现有南墙距离80公分左右，东西长12米作为甲方给乙方所受损失的补偿，应归乙方使用，使用权在乙方，甲方不得干涉。”协议还约定了其他事项。被告新建楼房北墙形成后，与双方之间的新院墙南墙皮之间西端相距40公分，东端相距99公分。原告认为，协议约定的甲方北墙与乙方现有南墙距离80公分左右，东西长12米的“乙方现有南墙”指新院墙，被告新建楼房西端仅留约35公分，违反约定的80公分的距离。被告认为，新院墙应归自己所有，协议上的“乙方现有南墙”是指原告东边房屋的南山墙，该墙距其北墙超过80公分，故不存在违约。为此，原告起诉来院要求处理。

　　另查明，被告中远公司的六层楼房已建成。原告梁开太东边房屋的南山墙与新院墙之间的净空西边为97公分，东边为96公分。原告东边房屋与被告楼房反映在新院墙上的距离是4.3公尺（如图所示）。原告北边房屋与被告楼房南北相对。

　　本院认为，原、被告双方签订的协议书，系双方真实意思表示，为有效协议。该案争议的焦点有二：1、协议约定的“乙方现有南墙”是指现存的新院墙还是原告东边房屋的南山墙？2、被告如违约，应如何承担责任？

　　结合现场勘验，乙方现有南墙应指双方之间的新院墙。理由如下：1、协议主要解决的是原告朝南两间房将受被告六层楼房遮挡的问题，而这两座房子南北相对，中间就是新院墙；2、被告楼房北墙与原告东边房屋南山墙有错位现状，双方不可能舍近（新院墙）求远（南山墙）；3、原告东边房屋南山墙距新院墙本身已超过80公分，原告再来要求北墙与乙方现有南墙距离80公分左右，既不符合常理，也不符合实际。这是第一个问题。第二个问题，被告楼房建成后，其北墙与双方之间的新院墙西边相距40公分，东边相距99公分，部分墙段（自西向东7.65公尺）未留够80公分，构成违约，被告占用了双方约定的南北长（底）40公分、东西长7.65公尺（高）的三角形状。合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”可见，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行将给当事人造成重大损失，引起社会不和谐因素时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；”（三）债权人在合理期限内未要求履行。”其中第（二）项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过对方所获利益进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方用赔偿损失或者采取补救措施来代替继续履行。本案中，如果让中远公司继续履行合同，则中远公司势必要拆除南北走向一幢楼房的北山墙部分墙段，这样对整幢楼的结构和安全会产生重大影响。同时，位于争议处的六层楼房部分已售出，拆除部分墙段，极有可能引起房屋买卖双方新的矛盾和纠纷，增加社会不安定因素。因此，用赔偿损失的方法解决本案的纠纷较为适宜。

　　合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”原告在履行合同过程中没有任何过错，其因被告违约而遭受的利益损失必须得到合理充分的补偿。原、被告双方均未对争议处土地使用权的价值申请评估鉴定，法院也不宜以职权委托评估，所以无法以相关部门的价值评估结论作为赔偿标准。结合争议处的地理位置、被告占用的面积、本县房地产的市场价格等因素，赔偿数额酌定为20000元。

　　原告要求被告赔偿50000元损失的解决方法，无证据证实，本院不予采信。被告辩称“乙方现有南墙”指原告东边房屋南山墙不符合现场实际，本院不予采信。被告北山墙以北按协议未占用的土地归原告使用，该范围内的土地使用权应经土地行政主管部门办理土地使用权转移的相关手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第五条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

　　一、被告固始县中远实业有限公司与原告梁开太争议处房屋北山墙以北按协议建房未占用的土地部分，使用权属原告梁开太。

　　二、被告固始县中远实业有限公司因建房占地赔偿原告梁开太损失20000元，于本判决生效后十日内付清。

　　三、驳回原告梁开太其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费315元，裁定费100元，由被告固始县中远实业有限公司负担。