逾期交楼纠纷的违约免责理由的成立要件

　　1999年1月28日，胡生与某房地产公司签订了《房地产预售契约》，约定：胡生向某房地产公司购买某某花园的两个单元，并且某房地产公司应于1999年10月31日之前将该房地产建成并正式交付给胡生使用。如遇有下列特殊原因，某房地产公司可将该房地产根据实际影响的时间予以延期交付给胡生使用。其中特殊原因包括：1、不可抗力的自然灾害：2不可抗力的社会原因。上述各种原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据，方能延期。否则，如某房地产公司不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，从逾期交付之日起到实际交付之日止，某房地产公司须向胡生支付以实际已付房价款总额每日千分之一计算的违约金。

　　但是，直到2000年12月1日，某房地产公司才向胡生发出“入伙通知书”。胡生遂于2001年3月5日通过律师发《律师函》给某房地产公司，要求某房地产公司依据《房地产预售契约》承担逾期交楼的违约责任，向胡生支付按约定的违约金计算方式计算的违约金。此后，经多次协商后，某房地产公司致函胡生称：该公司延期交楼事出有因：1、1988年8月施工过程，发现施工之前不知道的国防电缆经过，发现工地有未探明的软弱夹层等因素，导致延误工期；2、连绵的雨天天气影响而延误工期；3、由于“国检”、“卫检”、“领导人来访”等因素而被通知停工，导致延误工期；4、由于市电力工业局外电施工拖延而延误工期。由于上述原因引起延期的时间的总和已超过实际的逾期交楼时间，考虑部分延期时间重叠的因素，故该司应当免除全部的违约责任，不应该向胡生支付违约金。

　　分析：

　　本案涉及的主要法律问题是某房地产公司是否可以全部或部分免除其逾期交楼的违约责任，在同类案件中，这个问题经常是争议的焦点。本案中，某房地产公司提出的违约免责的理由是较为典型的，那么，这些理由再法律上能不能成立呢？

　　首先，逾期交楼的免责理由关系到发展商违约责任的全部或部分免除，以及业主约定违约金的减少甚至得不到，所以其不是随便就能提出来就能成立的，成立必须具备法定和约定的条件；根据契约约定和有关法律，一般情况下，至少应当具备如下条件：

　　1、免责事实必须属于不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”同时，除另有约定外，一般《房地产预售契约》也约定只有不可抗力才可以给予免责，本案的《房地产预售契约》便是如此。这是判断免责理由是否成立的关键；

　　2、免责事实发生的时间必须是签订《房地产预售契约》之后。签约之前发生的任何事实都是可以预见的，发展商可以据此调整交楼时间，所以不能作为理由予以免责；

　　3、发展商必须将免责理由及时通知业主并出具证明。《合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”这不仅保障了业主的知情权，而且在一定程度上保证了免责事实的客观性和真实性；

　　4、免责理由必须经过政府有关部门的证明为依据。本案的《房地产预售契约》对此作了明确的约定，而且发展商必须在《合同法》第一百一十八条规定的“合理期限内”出示政府部门的有关证明。

　　当然，由于房地产施工、建设是一个复杂的工程，工程延期存在多种客观原因；因此，人民法院在审理案件的时候，可以适当行使自由裁量权，依照公平合理的《民法通则》基本原则，对不完全具备以上条件的免责理由进行酌情采纳。

　　现根据以上的依据和有关的司法实践，逐一分析如下：

　　一、某房地产公司所称的发现国防电缆经过和工地有未探明的软弱夹层等均发生在双方签订《房地产预售契约》之前，这些因素并非某房地产公司不可预见的事项，某房地产公司应当考虑到这些因素会对工程进度造成影响，仍约定交楼日期为1999年10月31日前，以此理由请求免责，显然不成立；

　　二、关于天气原因而致使停工的因素，虽然这段时间雨水偏多，但并未发生洪涝灾害，应属正常的南方气候而不属于不可抗力，而且，某房地产公司从未把上述因素而停工的情况通知胡生，因此，该免责理由不能成立；

　　三、至于某房地产公司所称的因“国检”、“卫检”、“领导人来访”等原因造成停工的因素，虽然这些因素不属于不可抗力的社会原因范围内，但考虑到其确属于某房地产公司建设中不可控制的因素和主观难以克服的客观事实，并造成了工程在一定期间无法进行，应当酌情给予某房地产公司免责，但是，还要视某房地产公司据以证明的证据的证明力和是否履行通知义务而确定免责的幅度；

　　四、外电施工工程拖延是某房地产公司与市电力工业局之间的另外的法律关系，某房地产公司可以通过合法的途径要求外电施工部门承担延误的过错责任，所以，不是本案的事实，更不是某房地产公司的免责理由。但是，也有判决认为，在我国国情下，向外电施工部门完全实现请求是困难的，故依照公平合理及诚实信用的原则，应当酌情予以免责。

　　另外，《民法通则》规定第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”现在距约定的交楼时间已超过了两年，本案会不会超过时效呢？答案是不会的。因为，《民法通则》第一百四十条的规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”据此，胡生已经致函某房地产公司，诉讼时效依法已经中断，从致函日期起重新计算诉讼时效期间，即胡生在2001年3月5日到2003年3月4日这段时间中都可以依法向人民法院提起与某房地产公司逾期交楼纠纷的诉讼。