商业土地使用年限到期后怎么办？

　　商业用土地的使用年限为40年，到期后土地使用权的处理有以下几种方式：

　　（一）土地使用者向土地管理部门提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准。获得批准续期的，重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。这样，你的房产所有权便得以延续。当然，变成危房强制拆除的除外。

　　（二）土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。

　　（三）土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的（即根据社会公共利益需要收回的），土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。

　　此外，土地使用权未到期国家也可征用，但应就剩余使用年限的土地使用权及房产进行补偿。

　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　（一）增值额未超过扣除项目金额50%

　　土地增值税税额=增值额×30%

　　（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

　　（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

　　（四）增值额超过扣除项目金额200%

　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

　　公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

　　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

　　（一）住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；

　　（二）工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年；

　　（三）教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地：全国统一执行的土地使用年限为50年；

　　（四）商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；

　　（五）综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。