房价下跌就一定是福音吗
Focus
如何认识当前楼价
系列讨论1
编者按
最近有关房价的话题再次成为舆论的焦点,本报从今日起推出系列评论和访谈,敬请读者垂注。
■邓新华
在油价日益高涨的今天,经济学者对油价的讨论吸引了很多读者的视线。的确,石油价格高涨,对经济发展造成障碍。那么,油价降低是否就会带来经济繁荣?
下跌未必使低收入者受益
看看历史上的例子。1986年,原油价格从每桶28元降到每桶14元,跌去50%,但是,这一变化并没有带来全世界的大繁荣。说到底,经济发展势头取决于一国的市场化程度(在1986年,经济发展较快的国家,是信奉市场经济的里根、撒切尔推动的美、英,是改革的中国,而不是盛产石油的中东国家)。油价的变化,并不决定经济发展,恰恰相反,油价本身正是由当时的经济形势决定。
和油价频频走高不同,读者关注的另一个话题是房价下跌。上半年,很多人为广州、深圳的房价下跌叫好。网络上盛传的深圳出现“断供潮”,最后被证明是一个虚夸的说法,但这并没有改变网友们继续期盼高价买进房产的人倒霉的兴致。很多人认为,如果买了高价房的人支撑不住,断供,变成负资产,岂不是低收入者的福音?低收入者正好可以趁此良机改善居住条件。
但是,在房价下跌的同时,有谁看到了穷人的福音呢?随着高价房主的不幸,低收入者得到好处了吗?没有任何这方面的迹象!相反,根据国土房管局公布的数据,今年前6个月广州一手住宅成交量同比减少43%。也就是说,市民们改善居住条件的速度,比上一年更加缓慢了。
也许有人会说,人们正在等待房价的进一步下跌。等到炒家彻底撑不住,等到真的出现喜人的断供潮,不就遍地都是便宜房子吗?那我建议这样想的人,看看金融风暴后的香港。在那时,香港很多高收入者陷入负资产的困境,不过,没有看到低收入者受益的景象出现。
下跌背后的深层经济问题
这里涉及的一个问题是:应该如何理解房价?是根据直觉闻跌则喜,还是运用常识、理性分析房价?什么情况下,房价下跌才会让普通老百姓受益?
价格永远只是市场供求关系的反映。的确,和油价一样,高房价增加了商务成本、生活成本,阻碍了经济发展。但是,如果供给并没有发生大的变化,房价下跌,那就是人们的需求出问题了。而需求出问题的背后,是更深层的经济形势变化。
供给方面,发生积极的变化了吗?土地,还是收紧;小产权房,还是不许入市;地产信贷,还是紧缩……
我建议读者把目光转向另一个方面:自去年底以来,新劳动合同法实施,出口退税减少,环保成本上升,通货膨胀、电力紧张……在这些因素的共同作用下,一些地方出现了企业倒闭潮、外迁潮。其中一个连带的后果,还没有被人们清楚认识到,那就是:人们当期实际收入下降,并随之调低了未来收入预期,在这种情况下,人们自然放慢了改善居住条件的步伐。
也就是说,目前的房价下跌,并不预示着人们将住上更宽的房子,恰恰相反,它是人们打算住得更挤的信号。
请不要误会,笔者并不反对房价下跌。市场中,多数价格下跌都能给消费者带来好处。比如电脑价格的不断下跌,比如手机价格的不断下跌……请注意,这些价格下跌,都是在市场竞争的推动下,供给大大增加的结果。这些商品,价格下跌了,却有更多的商品供消费者买了。但是,目前的房价下跌,却完全不是这种情况。并没有更多的房子供消费者买,只是消费者用于改善居住条件的能力下降了。
只有供给增加带来的价格下跌,比如解除小产权房入市的束缚,才是人们住得更宽、活得更好的信号。这样的房价下跌,才是值得欢迎的。
更加市场化才是正确方向
虽然市场带来全社会的总福利快速改善,人们对市场却抱有深深的疑虑。很多人认为,广、深房价下跌,是开发商、投机客拼命炒高房价物极必反的结果,是宏观调控胜利的表现。人们忘了,恰恰是人们把房地产交给市场的那些年里,居住条件才得到惊人的改善。
1996年笔者到广州芳村,看到的是连片的老房子,白天鹅宾馆一枝独秀。而在随后的短短不到10年里,崛起无数堪与白天鹅宾馆媲美的大厦。广州的城区,扩大了一倍还不止。全国各个城市,都受益于市场的巨大力量。在这些年间,住上宽房子、好房子的人数,远远超过历史上的任何时期,人们却抱怨改善居住条件的速度太慢。但他们呼吁的,却是一种更慢的方式:对市场进行干预。
2005年的国八条、2006年的国六条,其实际效果有两个:在需求方面,压抑消费者改善居住的投入;在供给方面,压抑开发商为消费者改善居住的投入。但在那几年间,经济形势尚好,人们对未来收入有信心,因此房价被越推越高。今年形势不同啦。
最近,中国人民银行、银监会联合下发的《关于金融促进节约集约用地的通知》,仍然秉承过去的政策精神。下一步的房价会如何走向?影响因素很多。通货膨胀会被控制住吗?人们的未来收入预期能得到改善吗?政府会出台刺激供给的政策吗?
经济学者不能在这样的情况下预言房价,但经济学的原理却可以告诉人们:挤压市场越紧,人们就住得越挤,不管房价是涨是跌。这个原理已经被验证,而且还将继续被验证。
渴望改善居住条件的人们,与其闻跌则喜,莫如呼吁减少对市场的干预。
(作者系铅笔经济研究社理事)