购房合同中违约金的计算方法是什么？

　　一、购房合同中违约金的计算方法是什么

　　购房合同中，开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定的，一般从其约定。

　　但如约定的违约金过分高于违约所造成的实际损失的，可以请求法院降低。

　　根据最高人民法院司法解释的规定，法院可以支持超过造成的损失30%的违约金。

　　举例说，如合同约定的违约金为2万，而违约造成的实际损失为1万元，那么法院最终会支持1.3万元的违约金。

　　同时，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额。

　　购房合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

　　1、逾期交房的违约金计算标准；

　　按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中的约定的计算方式不同，又为大家提供了一种可以借鉴的方式。

　　2、逾期付款的违约金计算标准；

　　按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。

　　3、逾期办理产权登记的违约金计算标准；

　　按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。

　　上述三种计算标准都是在当事人没有约定标准情况下法院掌握的标准，如果当事人双方约定了标准，过高或过低时，法院将掌握这种情况下的上下限标准，即上限不低于实际损失，上限不高于实际损失的130%。

　　二、发生购房合同违约怎么维权

　　1、违约责任，具体落实。

　　《房屋买卖合同》中，买卖双方须明确双方违约责任。

　　由于房产交易程序复杂且金额较大，因此需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权对等。

　　目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）几日内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

　　2、善用补充条款，维护自身利益。

　　买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，可在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中双方的意思表达清楚，一方面，这样的买卖合同表达出了双方的最真实意愿，为交易的顺利进行铺平道路，另一方面，也可减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

　　发生购房合同的违约的情况，首先需要确定双方的违约责任，双方的违约责任确定之后，可以要求对方支付相应的违约金，还有需要遵循的原则，在合同的条款中双方表达清楚。

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