因政策原因办不下贷款想退房

　　去年3月7日，市民吴X看中宿迁市**置业房地产公司开发的一套房子。4月2日，他将28万余元首付款交到售楼部，并签订了《商品房买卖合同》，其中约定，余款42万元以银行按揭方式支付。就在吴X等待银行通知其签订按揭贷款合同之际，4月18日却被告知：国务院关于住房贷款问题下发了一个通知，可能按揭贷款一时半会儿办不下来，请您还是凑点钱，把余款交了吧！这让本来认为可以轻松购得第3套住房的吴-宁一下子蒙了。

　　遭遇如此境遇，吴X选择退房。但这时他发现首付款拿不回来了，他只好一纸诉状将开发商告上了法院。吴X的理由是，国家政策调整属于不可抗力，开发商应该同意他的退房请求。不过开发商一方却认为，国十条并不能成为原告要求退款的理由，因为双方所签补充协议已约定，由于政策调整及其他原因导致原告不能取得贷款，这个风险应该由原告自己承担。

　　按揭贷款不成能否退房

　　法院在当庭多次调解未成的情况下，启动了联动调解模式，通过与房地产公司总部、企业所在地建管等部门共同做工作，最后终于达成调解协议。法院之所以这样是因为订立合同时双方都无法预见政策的走向，而继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，应适用情势变更原则解除合同，以维护交易的公平性。不过，吴-宁终止合同的理由并不是不可抗力，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，在现实生活中多指因自然灾害导致不能履行合同的情况。此案适用情势变更原则，尽管情势变更在《合同法》中没有明确提及，但在近年来在司法审判中常常涉及。

　　购房者和银行签订合同时，在银行提供的合同中，对国家利率变化时怎样还款约定得很清楚，因此这不能成为解除合同的条件和理由。利率有提高的时候，但利率也有下调的时候啊。

　　在国家调控的大政策下，应充分对自己的还贷能力仔细衡量，注意楼市中的政策风险，防止因此造成自己更大的损失。