买房时遇房主毁约怎么办

　　案例：

　　今年2月，翟女士为了改善家庭居住条件，与高先生签订了房屋买卖合同，约定以448万元的价格购买高先生位于海淀区清河清缘里小区的房屋一套，并于签订合同当天支付高先生定金30万元，支付中介费12.096万元。一个月后，高先生以其出售该房屋未征得其配偶同意为由，提出房屋买卖合同无效，要求终止履行合同。此时，清缘里小区与高先生房子户型相同的房屋已上涨100余万。

　　2016年6月，由于双方协商未果，翟女士将高先生起诉至海淀法院，请求法院判决解除双方买卖合同，并要求卖方支付总合同价款20%的违约金89.6万元及违约金利息，因购房产生的居间服务费用12.096万元、因购房造成的借款资金损失4.69万元、律师费损失7.8万元。

　　高先生辩称，其房屋是夫妻双方共同财产，处分共有物应当经全体成员同意，其未经配偶允许卖房，合同应属无效；高先生不同意原告的诉讼请求。

　　法院审理认为，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效。高先生未取得房屋所有权，致使房屋不能过户，存在违约行为。在此情况下，翟女士提出解除合同，并要求高先生按合同约定支付违约金和中介费，具有事实和法律依据。最后，法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，判决高先生退还定金30万，并赔偿翟女士违约金89.6万元和中介费12.096万。

　　买房时遇房主毁约怎么办？

　　一、首先，要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同

　　双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础，如果双方没有签订买卖合同，仅交付定金，则只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。

　　二、固定卖方违约的证据

　　固定卖方违约的证据是也是非常重要一环，如果你都没有证据证明卖方违约，甚至卖方都可以反咬买方一口，主张买方违约要求解除合同都有可能。

　　三、起诉要求继续履行

　　《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

　　（一）法律上或者事实上不能履行；

　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

　　（三）债权人在合理期限内未要求履行。

　　四、起诉要求解除合同并赔偿实际损失

　　一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨超过20%，主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。这时，可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。