欠债不还抵房子是否具有法律效力
欠债不还抵房子是否具有法律效力
一、欠债不还抵房子是否具有法律效力
以房抵债的法律性质与效力
以房抵债并不是一个法律概念，而是一种社会现象。由于我国法律对于以房抵债这一社会现象未做评判、调整，尚无明文规定，致使理论、实务界对于以房抵债认定的意见分歧较大，未形成的共识。根据以房抵债合意达成的时间不同，可以将以房抵债分为两类，一是债务清偿期届满前的以房抵债，二是债务清偿期届满后的以房抵债。
（一）债务清偿期届满前的以房抵债
对于在债务清偿期届满前，当事人达成以房抵债的合意，在司法实践中一般认为该以房抵债名为以房抵债，实为债权的担保。在债务未到期前，当事人双方约定，债务到期后，若债务人无力清偿债务的，则以房屋作为抵债物清偿原债务。学者认为，尽管双方之间并非直接明确地约定将抵债协议中的房屋作为原债的担保，同时抵债协议中有约定抵债价格，满足房屋买卖合同的条件，但透过现象看本质，债权人与债务人在达成以房抵债合意时的本意是债务到期后履行原债务，而不是将房屋直接作为抵债物进行代物清偿。
《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”根据该条规定的理解，我国法律禁止双方当事人在债权到期前达成未经抵债物清算程序，直接将抵债物所有权转移至债权人的约定。若当事人在债务清偿期届满前达成以房抵债的合意，并约定债务清偿期届满后直接转移所有权的，存在以房抵债协议违反上述法律规定而无效的风险。因为在上述情况下达成的以房抵债合意的真实目的是债权人为了保证债权的实现，而在债务人无力清偿到期债务的情形下未经价值评估等程序直接将房屋所有权归属债权人的约定与物权法禁止流抵条款的约定内容是一致的。若当事人在债务清偿期届满前达成以房抵债的合意，并约定债务到期后的清算方式的，该以房抵债协议有效，但依然不能否认其担保的性质，又因不动产抵押的公示效力以办理不动产抵押登记为准，因此该以房抵债仅对当事人双方有约束力，不得对抗第三人。
（二）债务清偿期届满后的以房抵债，但未办理变更登记。目前，关于债务清偿期届满后以房抵债效力的认定，存在与代物清偿同样的争议，主要有两种观点，一是以房抵债的诺诚性；二是以房抵债的实践性。
1、以房抵债的诺成性。
所谓以房抵债的诺成性指的是当事人双方达成以房抵债的合意即可，就发生民法上的法律效力。以房抵债是确定抵债物的以物抵债，本文将借鉴以物抵债的观点来阐明以房抵债的性质。崔建远教授倾向以物抵债的诺成性，崔教授分别承认以物抵债与代物清偿，崔教授认为，若债权人与债务人达成以物抵债合意但未现实履行的情况下，应认定为以物抵债；若债权人与债务人达成以物抵债的合意且已现实履行的情况下，应认定为代物清偿。2崔建远教授在编写《合同法》的时候表明了以物抵债诺成性的理念，崔教授认为由于我国现行法律并没有以物抵债的明文规定，以物抵债的构成要件也未释明，在此情况下，崔教授建议将以物抵债合同归类于非典型合同，除非合同当事人约定将现实给付行为作为以物抵债合同的构成要件外，以物抵债合同无需要求债权人现实受领抵债物。根据崔教授以物抵债的观点，以房抵债是诺成性法律行为，以房抵债协议则是诺成性合同。
持该观点的学者认为，以房抵债发生在平等主体之间，以房抵债协议理应受到合同法的调整。我国合同法在总则第三章规定了合同的效力，合同法第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。该条款是合同成立生效的一般性规定，除非合同法分则作出例外规定，否则合同的成立生效均适用这一规定。一些学者认为，实践性合同归属于有名合同，实践性合同生效条件应当规定在合同法分则之中，而以房抵债乃至于以物抵债协议并未出现在合同法分则中，也就是说合同法分则并未对以房抵债协议作出例外规定，以房抵债协议系诺成性合同。
在司法实践中，也有将以房抵债的诺成性作为裁判思路。最高院在审理庆阳市立康活性炭有限公司与庆阳市威龙房地产开发有限责任公司以房抵债纠纷再审一案中认为，债权人与债务人有权选择清偿债务的方式，以物抵债协议的生效要件也不要求现实履行，涉案的以物抵债合同与商品房预售合同是双方的真实意思表示，分属两个不同的民事法律关系，由此认定两公司之间达成的以房抵债协议合法有效。
2、以房抵债的实践性。
从债权法法理的角度来说，清偿是消灭债的最主要方式。要达到债务清偿的效果，除了债权人与债务人有清偿债务的合意，还需要债务人的给付行为与债权人的现实受领行为。学者认为代物清偿是清偿债务的方法之一，应当具备四个条件：当事人之间存在存在债权债务关系；双方当事人达成代物清偿的合意；给付方式不同；债权人实际受领它种给付以代替原给付。以房抵债的成立，也应当满足上述条件。以房抵债的目的是为了消灭原债，途径是通过改变原债的履行方式，故以房抵债的效果也应在完成债务人的给付与债权人的受领行为后才能实现，也就是说以房抵债必须要完成房屋变更登记手续。因此，债权人与债务人之间的原债并不因达成以房抵债的合意而消灭，在以房抵债中只有房产经过过户登记，债务方消灭。若仅有以房抵债的合意，而未对抵债房过户转移产权的，则原债并未消灭，抵债的目的也未实现。综上所述，从以房抵债双方当事人的本意来看，抵消原债是其目的，而实践性则是以房抵债的特点。
另外，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第87条规定：“当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理。”从该规定看，对履行完毕的和解协议，法院予以确认，原来的债务消灭，相反，对于达成合意但未履行的和解协议，法院不予确认，原来的债务未消灭。基于此可以推断出以房抵债的实践性，笔者认为该条可以作为以房抵债的实践性的法律依据。
（三）债务清偿期届满后的以房抵债，并已办理变更登记若当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债的合意，并完成房产变更登记的，该以房抵债行为有效。当然，我国法律确认该种情况下的以房抵债行为效力的同时，也给予了当事人及案外人的救济途径。根据我国《合同法》第五十四条规定，对于合同一方当事人在对合同内容有重大误解的情况下或合同内容对一方当事人显失公平的情况下以及合同一方当事人通过欺诈、胁迫或乘人之危等手段或方式致使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，该合同为法律上的可撤销合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更合同内容或者撤销该合同。根据该条规定，若债权人与债务人在履行以房抵债过程中存在上述情形的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。除此之外，我国《合同法》第五十二条赋予了案外人请求法院宣告合同无效的权利，第七十四条、第七十五条赋予了案外人的撤销权，充分保障了案外人的救济权。若第三人认为债务人与债权人的以房抵债存在恶意串通，实际上是转移债务人财产，损害其合法权益的，也可以请求人民法院确认债权人与债务人之间履行的以房抵债行为无效或撤销其已完成的以房抵债行为。
二、以房抵债的概念
以房抵债，从法律层面上来说，归属于确定抵债物——房屋的以物抵债行为，实质上是以物抵债即代物清偿的一种。关于代物清偿的概念，学者认为，代物清偿是指债务人以异种给付代替原债所约定的给付并完成物权的转移，从而使原债消灭。关于本文所要讨论的以房抵债的概念，笔者参照代物清偿的概念来确定，以房抵债指的是当事人双方达成变更原债的履行方式，以房屋抵偿原债的合意，约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房屋折价抵偿原先的债务，并根据合意将房屋产权转移至债权人名下的行为。在实践中，当事人双方达成以房抵债合意的表现形式多样，例如签订以房抵债协议、房屋买卖合同等等。
三、依法提供以房抵债法律服务，实现双方合同的目的。
我国法律并不禁止以房抵债行为，以房抵债在实践中具有可操作性。最高人民法院认为在执行过程中，如果执行人与被执行人达成代物清偿的合意，法院可以认可在不经过拍卖或者变卖程序直接将抵债物的所有权转移至债权人。同时《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第19条第1款规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债”。5上述以物抵债的规定是我们为当事人提供以房抵债法律服务的法律依据和操作指引。笔者认为，我们在为当事人提供以房抵债的法律服务时，要将以房抵债所涉的法律风险清楚告知，并按法律规定规范设计合法有效的以房抵债协议。
1、以房抵债协议要避免流抵条款。根据前文所述的，当事人在债务清偿期届满前达成债务人不履行到期债务时抵债物归债权人所有的合意，该合意违反了禁止流抵的强制性规定。因此，在债务到期前设计以房抵债协议时，尽量避免抵债物的所有权直接归债权人所有的约定。以房抵债协议设计时加入抵债房清算程序的约定，例如债务人无力清偿到期债务时，对抵债房依照公平原则进行价值评估，通过折价或者拍卖、变卖等方式处置抵债房。
2、达成以房抵债合意后，建议当事人尽早完成房屋变更登记手续。根据大部分司法判例的意见，以房抵债协议系实践性合同，只有办理房屋变更登记，以房抵债行为才具有法律约束力。因此，我们在为当事人提供以房抵债法律服务时，在当事人达成合法有效的以房抵债的合意后，应及时提醒当事人尽早办理好房屋的产权变更登记手续，以免出现因一方当事人反悔而出现不能达到以房抵债的预期效果。
综合上述，小编整理有关以房抵债的相关内容。由此可见，我国法律没有明文规定允许以房抵债。最高人民法院认为，如果在执行过程中，执行双方可以达成代物清偿的协议，法院对于此债务的消灭是认可的。以房抵债行为在实践中是具有可操作性的，法律也并不禁止此行为。更多问题，提供专业法律咨询服务。
温馨提示：
《民法典》自2021年1月1日起正式施行，《合同法》《担保法》同时废止。如果您涉及《民法典》规定的债务问题#