目前国内房地产信托的运作模式及风险与应对

　　一、按资金来源

　　从投资者的数量来分，分为单一信托和集合信托。前者就是一个投资者拟定一个信托计划；集合类信托计划的投资人则不能超过200人，也就是说信托合同不能超过200份。

　　二、按资金运用方式

　　按照资金的运用方式，可分为贷款类、股权投资类和财产信托受益权转让类三种。贷款类信托和银行贷款基本相同，但在操作方式和具体条件把握上略有区别；股权投资类信托，商业银行不开展这种业务，国际基金有这种方式，这也是信托区别于银行的一个主要方式；第三类是财产受益权转让类信托，即接受开发商财产作为信托财产，然后将其受益权向公众进行转让。

　　三、按信托计划管理方式

　　按照信托计划管理方式，可分为两类，一种是指定用途信托，即信托计划在募集时，就明确了信托资金用于某个特定项目；还有一种是信托公司代定项目，即投资人基于对信托公司的信任，把资金或财产委托给信托公司，由信托公司代为寻找合适的项目进行投资。（本文已由信托法律网重新编辑）

　　房地产信托作为一个新兴的金融品种，在我国出现不过两三年的时间，但发展速度很快，截至2004年6月底，全国房地产信托募集资金已高达150亿元。由于其能将百姓手里的闲置资金汇集起来，投资于房地产，以分享房地产行业的高额利润，因此深受投资人士欢迎。

　　然而，作为一个金融投资产品，房地产信托同样存在一定的风险，主要体现在以下几个方面：（本文已由信托法律网重新编辑）

　　1、房地产行业风险

　　房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大，利润回报较高。房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下，还可能滋生投机风险，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。

　　根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示，1－8月份，我国房地产投资增幅不断降低，宏观调控成果已初步显现；房地产价格上涨主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地产品质提升所致；由于中国城市化进程及大规模城市改造，必然对房产有着长期的真实需求，目前存在的主要问题是局部过热及房产的结构性过剩，整体的房地产泡沫是不存在的。

　　对策：信托公司在信托资金运用过程中，可通过投资地域、项目类别、投资金额、投资期限的选择和调整，灵活机动，来抵御可能出现的房地产行业波动，规避风险，保护投资者利益。

　　2、项目自身及市场风险

　　对项目的选择是房地产信托首要工作，如果项目本身的市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面存在问题，则信托产品无论怎么控制风险，项目本身的先天缺陷总是无法避免的。

　　对策：信托公司在进行项目选择的时候，可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估，对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识；深入调查了解开发商实力、财务及资信情况，选择与经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作；落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施，在项目运作过程中，加强资金监控，做到“封闭运行，专款专用”。通过这一系列的手段，信托公司能将项目风险控制在最小范围之内，最大限度地保证信托资金的安全，保护委托人和受益人的利益。

　　3、道德风险

　　作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构，信托投资公司受到国家金融监管机构中国银监会的严格监督和管理，严格按照信托业法规进行经营活动。

　　对策：在产品架构设计上，信托公司可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与，对信托计划进行资金、法律、收益状况方面的监督。

　　信托公司内部，应建立和完善业务评审及风险控制流程，按照审慎的原则运用信托资金，各部门分工协作，交叉监督，以最大限度地防范风险。（本文已由信托法律网重新编辑）