拍卖土地保证金如何核算

　　竞买保证金是指在招拍挂出让活动中，由参加招拍挂出让活动的投标人或竞买人向作为出让方的市县国土部门缴纳的履约保证金。其金额由市县国土部门或国有土地使用权出让协调决策机构集体决策。综合确定后，在招拍挂出让公告中公布，根据相关法律规定，投标、竞买保证金应当以人民币缴纳。招拍挂出让工作由不同阶段组成，招拍挂活动持续过程较长，因此，尽管投标、竞买保证金的名称叫保证金，但其性质都不是恒定的，作用也不同，可以说，在招拍挂出让的不同阶段，投标、竞买保证金所承担的角色各异。

　　招标采购单位规定的投标保证金数额，不得超过采购项目概算的1%。

　　工程施工、货物采购类的投标保证金一般不超过投标报价的2%，最高不得超过80万元人民币。工程勘察设计类：投标保证金一般不超过投标报价的2%，最高不得超过10万元人民币。

　　工程建设项目招标，投标有效期即将结束但尚未确定中标人，招标人要求投标人延长投标有效期，排名第二的投标人不同意延长投标有效期，此种情形不可以没收其投标保证金；

　　依法招标人应该向该投标人支付未中标补偿费。投标人不同意延长投标有效期的，招标人应退还其投标保证金，但可以不确定其为中标人。

　　收取拍卖保证金的通常做法是：在时间上，保证金应当预先收取；在数额上，保证金应当按拍卖标的底价的一定比例收取，一般是拍卖底价的l0%一30%；在收取方式上，一般由委托人或拍卖人一次性足额收取，而不是分别收取竞买保证金和成交保证金。

　　由拍卖人收取保证金是最常见的方式，它主要适用于拍卖领域中的绝大部分拍卖。而由委托人收取保证金是比较特殊的方式，它主要适用于拍卖领域中的司法强制拍卖、国有土地使用权拍卖等类型的拍卖。就后者而言，由于司法强制拍卖的委托人是法院，故通常由执行法院负责收取拍卖保证金；而在国有土地使用权拍卖中，政府土地行政主管部门有时也要负责收取拍卖保证金。

　　拍卖保证金的分配是指竞买人违约后保证金的处理，通常包括两方面的含义：

　　其一是保证金如何按其构成合理分配。我们认为，竞买保证金用于拍卖第一阶段的债权清偿，是竞买人无故不出席拍卖会构成违约责任的直接结果；而成交保证金用于拍卖第二阶段的债权清偿，是买受人不支付拍卖标的价款构成违约责任的直接结果。

　　其二是保证金如何在委托人与拍卖人之间进行合理分配。我们认为，无论是何方负责收取保证金，亦无论是何种类型的保证金，都不应当由委托人或者拍卖人单方面独家受偿，而应当在二者之间按比例分配，即均摊。

　　均摊保证金的理由在于：

　　（1）竞买人和买受人违约，客观上必然侵害了委托人和拍卖人双方的合法权益，故委托人和拍卖人双方都有权依法成为受偿对象。

　　（2）竞买人和买受人违约对委托人和拍卖人造成的利益侵害必然程度不同，故委托人和拍卖人在受偿时应当区别对待，存在受偿数额的多寡之分。

　　（3）只允许委托人或者拍卖人一方受偿明显违背公平原则，特别是在司法强制拍卖和国有土地使用权拍卖中，与执行法院和政府土地行政主管部门相比，拍卖企业是弱者，但这不能成为拒绝其以保证金公平受偿的理由。

　　因此，那种认为拍卖保证金只应当由委托人或拍卖人单方面受偿的观点是完全错误的，它不利于分清和保护拍卖当事人各方的责、权、利，因而是十分不可取的。