陈圣明与被上诉人萍乡市金碧辉煌物业

　　上诉人陈圣明因与被上诉人萍乡市金碧辉煌物业管理有限公司（下称金碧辉煌物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院（2007）安民初字第1082号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员高建萍担任审判长、助理审判员杨发良主审、审判员荣剑参加评议的合议庭于2007年9月26日公开开庭审理了本案。书记员邓寒担任记录。上诉人及其委托代理人刘维军，被上诉人的委托代理人崔元高，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，“萍乡市盛世红楼酒家”系陈圣明开办的个体工商户。2006年5月22日，陈圣明以“萍乡市盛世红楼酒家”名义与金碧辉煌物业公司签订了一份房屋租赁合同，约定租赁金碧辉煌时尚广场B2、B3区房屋，租赁面积为2505.2平方米，第一年租金为12.34/平方米，计月租金30914元，第二年租金为15元/平方米、第三年租金为15.75元/平方米，物业管理费为1元/平方米，每月计2505元，租金和物业管理费按季度支付，且在每季度到期前5天预付；租赁期限为72个月，即自2006年6月1日至2012年5月31日止（双方约定合同为三年一签）；从2006年6月1日至2006年8月31日止为合同免租期；陈圣明在合同签订后应缴纳押金92000元，并缴纳400000元作为租赁房内物品的转让费，转让费于2007年5月31日前及2007年11月30日前分两次各交纳200000元整，如陈圣明在2007年5月31日前关门停止营业，需交纳50000元的物品租赁费，在未交清转让费之前，所有的设备及物品归金碧辉煌物业公司所有，交清全部转让费后，所有的设备及物品归陈圣明所有；水电费按月实收不赊欠；如租金、物业管理费和水电费等费用逾期不交，金碧辉煌物业公司有权按每天加收逾期房租千分之三的违约金；如拖欠房租或物业管理费达一个月，则金碧辉煌物业公司有权解除合同，并追究违约责任；陈圣明在租赁房屋后，所需房屋装饰装修费用自理，除非金碧辉煌物业公司书面同意，陈圣明不得破坏或损毁非活动的已有装饰装修；如陈圣明由于不得已的原因，中途宣布退租，需提前30天提出书面申请，属违约，应支付一个月租金金额的违约金及转让物租赁费等。合同签订后，金碧辉煌物业公司向陈圣明交付了租赁房屋及屋内物品，双方在交付的物品清单上签字认可。随后，陈圣明对所租赁的房屋进行了装修并添置了一些财产，用其开办了“萍乡市盛世红楼酒家”。陈圣明的酒店于2006年8月份试营业，2006年9月1日正式营业，2006年11月13日由于经营亏损，暂停营业至今。2006年11月13日下午，金碧辉煌物业公司为了防止陈圣明搬东西，在其租赁房屋的大门上加了锁。2006年11月28日，陈圣明以其酒店经营不善，严重亏损，无法正常营业，导致租赁合同的目的不能实现为由，向金碧辉煌物业公司送达解除房屋租赁合同通知，要求解除房屋租赁合同。因双方存在争议，经多次协商无果，2007年2月6日，金碧辉煌物业公司诉至本院。合同签订后，陈圣明共缴纳押金92742元，交2006年9月1日至9月30日的房屋租金及物业管理费33419元，剩余租金和物业管理费未缴纳，还拖欠了水电费9474元。另查明，陈圣明向金碧辉煌物业公司承租的房屋，所有权系萍乡市云路房地产开发有限公司，该房屋的出租权转移给金碧辉煌物业公司，其享有出租和收取租金的权利。

　　原审法院认为，金碧辉煌物业公司与陈圣明签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，受法律保护，对双方均有约束力。陈圣明提出金碧辉煌物业公司没有资格签订合同的理由无证据支持，本院不予采信。陈圣明未按约支付房租及其他费用，属于违约。金碧辉煌物业公司要求解除租赁合同，符合合同约定和法律规定，应予支持。其要求陈圣明支付至搬出房屋时的房租及物业管理费的请求，因双方的合同约定“如陈圣明由于不得已的原因，中途宣布退租，需提前30天提出书面申请，属违约，应支付一个月租金金额的违约金及转让物租赁费”，根据此约定，陈圣明于2006年11月28日向金碧辉煌物业公司提出了解除合同的申请，双方就应在2006年12月28日前积极处理好解除租赁合同事宜，陈圣明所欠费用也只能算至2006年12月28日。在2006年12月28日后形成的损失属扩大损失，应由双方各自负担，故本院对此请求予以部分支持。金碧辉煌物业公司要求陈圣明支付拖欠房租及物业管理费的违约金请求，符合合同约定，本院予以支持，但其期间应计算到陈圣明2006年11月13日停业日为宜。其他诉讼请求也合理合法，本院予以支持。陈圣明提出享有整体转让的权利，并要求金碧辉煌物业公司返还空调等物、补偿500000元的要求，因其无充分证据证实，且未提出反诉请求，本院除采纳返还陈圣明租赁期间添置的财产意见外，其余不予支持。陈圣明提出金碧辉煌物业公司在2006年11月13日下午锁门的行为是终止合同的行为，本院认为，根据现有证据反映，因陈圣明并无证据证明其锁门的不正当性，且锁门亦不能等同为终止合同的行为，故陈圣明的意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除陈圣明与金碧辉煌物业公司于2006年5月22日签订的房屋租赁合同，该租赁合同终止履行。租赁期间陈圣明在租赁屋中添置的财产归陈圣明所有，在本判决生效后10日内从租赁屋中迁出（参照双方在租房时的物品交接清单处理，与第二项判决内容同时履行）；二、陈圣明向金碧辉煌物业公司支付房租90681元（30914元×2月30914元÷30天×28天）、物业管理费7348元（2505元×2月2505元÷30天×28天）、物品租赁费50000元、水电费9474元、违约金45752元[14838元（33419元×2月×3‰×74天）30914元]，合计203255元，上述款项品除陈圣明已交付的押金92742元，剩余110513元在本判决生效后10日内付清。本案受理费6800元，由陈圣明承担5800元，由金碧辉煌物业公司承担1000元。

　　一审判决宣判后，上诉人陈圣明不服，向本院提出上诉称，（一）被上诉人不具备诉讼主体资格。出租房屋的所有权不属于被上诉人，原审判决认定其已获得利用房屋出租收益，进而认定合同有效，缺乏事实和法律依据。（二）原审判决采信证据有误。被上诉人于2006年11月13日强行锁门，使上诉人在客观上无法继续经营，原审判决将房租、物管费、杂费计算至12月28日明显不公，且违约金的计算方法没有依据。综述，请求撤销原判，依法予以改判。

　　被上诉人金碧辉煌物业公司辩称，双方签订了租赁合同，我方享有出租权，云路房地产公司也已证明将出租权授予被上诉人。“萍乡市盛世红楼酒家”关门系其经营不善造成的，此前已拖欠了一个月以上的租金。综述，请求驳回上诉，维持原判。

　　根据双方的诉辩意见，并经双方当事人确认，本院归纳本案争议焦点为：（一）被上诉人是否具备诉讼主体资格；（二）原审判决处理是否恰当。

　　在二审指定的举证期限内，双方当事人均未向本院提供新的证据。

　　二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实基本相同。

　　本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据最高人民法院法释[1999]19号《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条关于房屋租赁的规定，属于概念性规范，不属于强制性规定。且该租赁合同的标的物是用于出租的房屋，虽然该出租房屋的所有权人不属于被上诉人，但由于所有权的四项权能（占有、使用、收益、处分）可以与所有权人分离，故被上诉人可以取得该房屋的收益权用于出租。综述，原审判决认定房屋租赁合同有效、被上诉人具备诉讼主体资格并无不当。上诉人该上诉理由不能成立，不予支持。鉴于租赁合同合法有效，双方均应依约履行义务。上诉人于2006年11月28日向被上诉人送达解除租赁合同的通知，即表明其已违约。关于原审判决的处理，虽然租赁合同第五条第一项约定逾期不交房租时，出租方有权按每天加收逾期房租3‰的违约金，但在租赁合同履行期间，上诉人已预交押金92742元（足以冲抵所欠租金），而租赁合同第三条第二项约定押金包括租金、杂费、装修、诚信金；第十一条第三项约定出租方有权用承租方的押金冲抵租金，故原审判决上诉人支付该部分违约金缺乏事实依据，应予纠正。上诉人该部分上诉理由成立，予以支持。至于物品租赁费，双方租赁合同中对物品转让费的约定，实质是买卖，但在合同履行过程中，上诉人并未支付转让费400000元，考虑到上诉人已实际使用了该部分物品，应支付部分使用费才显公平。结合本案，上诉人自试营业至正式解除租赁合同，共5个月时间，根据租赁合同“如被告在2007年5月31日之前关门停止营业需向原告交纳50000元的物品租赁费”的约定，上诉人应支付物品使用费（50000元÷10个月×5个月=）25000元。原审判决对该部分处理不当，应予纠正。上诉人该部分上诉理由成立，予以支持。至于房租、物业管理费、水电费及其他费用的计算，均符合双方合同的约定，原审判决并无不当。上诉人该部分上诉理由不能成立，不予支持。综上，原审判决基本事实清楚，但适用法律不全，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

　　一、维持萍乡市安源区人民法院（2007）安民初字第1082号民事判决的第一项；

　　二、变更萍乡市安源区人民法院（2007）安民初字第1082号民事判决的第二项为“陈圣明向金碧辉煌物业公司支付房租90681元、物业管理费7348元、物品租赁费25000元、水电费9474元、违约金30914元，合计163417元，上述款项品除陈圣明已交付的押金92742元，剩余70675元在本判决生效后10日内付清”。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案一、二审诉讼费13600元，由陈圣明承担10000元，由金碧辉煌物业公司承担3600元。

　　本判决为终审判决。