我国关于承租人优先购买权的立法情况简述

　　一、我国关于承租人优先购买权的立法情况简述

　　新中国成立即确立了房屋承租人优先购买权制度，1950年我国有关民事政策开始确立承租人优先购买权①，以后的法律法规相继对此予以确认。具体的相关规定有：

　　（一）1、1983年12月17日国务院颁布实施的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”

　　（二）2、1984年8月30日施行的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（57）条规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”

　　（三）3、1988年4月2日施行的《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

　　（四）4、1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

　　目前，法律效力最高的是《民法典》，本文主要结合该法的规定进行初步探讨。

　　二、承租人的法律地位

　　要准确把握承租人的法律地位，就必须厘清房屋租赁权的法律属性。

　　（一）房屋租赁权是债权而非用益物权。

　　（二）承租人具有从属性。

　　由于房屋使用权是所有权的一项权能，从属于所有权。《拆迁条例》第四条规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置。”即对所有权人进行安置的原则，在拆除租赁房屋时当然也是首先考虑对被拆迁人进行补偿安置，是否对承租人进行补偿安置取决于被拆迁人与承租人之间租赁协议的性质及约定。由于不存在拆迁人对被拆迁人及承租人的重复补偿安置，所以从这一角度讲对承租人的补偿取决于被拆迁人的让渡。所以在拆迁法律关系中，承租人的法律地位在相当程度上从属于被拆迁人。

　　（三）承租人具有独立性。

　　导致承租人在拆迁法律关系中的地位具有独立性的原因是租赁权的用益性。由于承租人对承租的房屋享有使用、收益的权利，所以承租人可以就其使用、收益方面因拆迁受到的损失单独要求补偿安置，即承租人的法律地位在某些方面独立于被拆迁人。需要说明的是，承租人的独立性不仅体现在权利方面，如独立的补偿请求权、独立的权利救济权等，同时也体现在其义务方面，如独立履行生效法律文书的义务。对此，本文第四部分在分析承租人权利义务时将进行详细论述，这里不再赘述。

　　三、承租人的优先购买权与共有人的优先购买权谁更优先

　　若共有人和承租人同时主张行使优先购买权，共有人可以先于承租人行使优先购买权。《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。